南宁市出售公有住房暂行办法
第一条 为了进一步深化我市住房制度改革，规范已购公有住房上市交易活动，改善职工居住条件，根据有关规定，结合本市实际，特制定本办法。第二条 本办法所称的已购公有住房（又称房改房）包括：
按照住房制度改革政策购买全产权的公有住房：经济适用住房；全额集资建造的住房。第三条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场出售的管理。已购公有住房再次上市出售，则按私房上市出售的有关规定办理。第四条 已按房改政策购买部分产权的住房上市出售时，必须按上市当年测定的成本价，补足房价款过渡为全产权住房后方可出售。第五条 已购公有住房上市出售应具备下列条件：
1、已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》。
2、已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款。第六条 属于下列情况的已购公有住房不得上市出售：
1、已购买了公有住房又租用公有住房的；
2、处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
3、产权共有未经其共有人书面同意的；
4、已抵押且未经抵押权人书面同意的；
5、上市出售后形成新的住房困难的；
6、擅自改变住房使用性质的；
7、校园内不能分割，实行封闭管理的；
8、违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
9、法律、法规规定暂不宜上市出售的。第七条 已购公有住房上市出售应遵守以下规定：
1、住房所有权人将已购公有住房上市出售后，不得再享受按房改政策购买住房；不得再租用公有住房；不得再向单位申请住房；不得购买经济适用住房及要求参加集资建房。
2、已购公有住房出售时，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在市住房资金管理中心的帐户内，随房转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房出售后，该房屋的维修仍按照出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。第八条 已购公有住房上市出售，必须按规定缴纳土地出让金、有关税费和超标面积部分的净收益。计征税费时，成交值低于评估值的，以评估值为计算基数，高于评估值的，以房屋的成交值作为计算基数。
1、土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳标准：2000年12月31日前可按所购的公有住房成交值的1％；2001年元月1日起按以下公式计算。
土地出让金或相当于土地出让金的价款
该套已购公有住房建筑面积
＝－－－－－－－－－－－－×标定地价×10％
楼层数
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
2、职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税，居住超过一年的免征营业税：居住不足一年的，营业税按售房收入减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
3、已购公有住房上市出售评估费按评估值的0．25％收取。
4、超标部分的净收益为已购公有住房超过购买公有住房时规定的控制标准部分上市出售取得收益，扣除原付的超标部分的房价款。第九条 土地出让金全额上交财政。第十条 相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
原产权单位已撤销的，按接收单位的性质给予返还相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益。
上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，要建立住房补贴专户，专项用于住房补贴；返还企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。第十一条 未分摊的共用建筑面积价款，由房屋所有权人向原产权单位交纳。
1、8层以上（不含8层，底层杂物房除外）有电梯间的高层建筑，按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积的出售评估价的20％计算。
2、8层以下（含8层，底层杂物房除外）没有电梯间的多层建筑，按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积的出售评估价的10％计算。
3、原产权单位撤销的，由接收单位收取末分摊的共用建筑面积价款。
第一条 为了进一步深化我市住房制度改革，规范已购公有住房上市出售活动，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称已购公有住房是指按照住房制度改革政策以成本价或者经济适用住房指导价格购买的单位公有住房、直管公房以及单位全额集资建设的住房。第三条 本市行政区域内已购公有住房首次进入市场出售的管理适用本办法。第四条 市、县人民政府住房保障和房产管理部门负责已购公有住房上市出售的监督管理工作。住房制度改革管理机构具体负责已购公有住房上市出售的审批工作。国土资源、税务等有关部门根据各自职责，负责已购公有住房上市出售的相关工作。第五条 属于下列情形的已购公有住房不得上市出售：
（一）政府决定征收并予以公告的；
（二）产权共有但未经共有人同意的；
（三）已设定抵押但未经抵押权人同意的；
（四）未缴纳土地出让金或者相当于土地出让金价款的；
（五）未购买分摊的共用部分建筑面积的；
（六）按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的；
（七）违反住房制度改革政策规定，尚未作纠正处理的；
（八）依据有关规定暂不宜上市出售的。第六条 上市出售尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房的，应当补充购买分摊的共用部分建筑面积。补充购买分摊的共用部分建筑面积的价格，按照上市出售已购公有住房当年市人民政府批准的出售公有住房的价格确定。第七条 本办法实施之前已上市出售但尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照再次出售当年的出售公有住房超标面积的市场价格，补充购买该房屋所分摊的共用部分建筑面积。第八条 购买分摊的共用部分建筑面积后，房屋所有权人应当向房屋登记机构申请房屋所有权变更登记。第九条 出售共用部分建筑面积的价款，转入原产权单位的售房款专户。原产权单位撤销的，共用部分建筑面积价款转入接收单位的售房款专户。第十条 已购公有住房上市出售，应当按照有关规定向国土资源部门缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款，申请办理土地登记，领取土地权利证书。
本办法实施之前已经上市出售但尚未办理土地使用权出让手续的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照前款规定补办土地使用权出让手续。第十一条 按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的公有住房，房屋所有权人按该房屋上市出售当年市人民政府批准的出售公有住房的价格补充购买房屋的其余部分产权后，可以上市出售。第十二条 需上市出售已购公有住房的，应当向住房制度改革管理机构申请。申请时应当提交已购公有住房上市出售申请书、申请人身份证明、房屋权属证书、土地权利证书、购买分摊的共用部分建筑面积凭证等材料。
申请材料齐全的，住房制度改革管理机构应当自受理之日起15个工作日内出具是否批准出售的审核意见。第十三条 已购公有住房出售申请经住房制度改革管理机构批准后，房屋买卖双方当事人应当向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
申请房屋所有权转移登记除根据房屋登记的有关要求提交相关材料外，还应当提交住房制度改革管理机构批准出售已购公有住房的意见书、土地权利证书、已补交土地使用权出让金凭证等材料。第十四条 已购公有住房上市出售并办理房屋所有权转移登记后，房屋买卖双方当事人应当依法向国土资源部门申请办理土地使用权变更登记。第十五条 已购公有住房上市出售后，原房屋所有权人不得再购买、租用公有住房，不得参加单位全额集资建房。第十六条 违反本办法第十五条规定，将已购公有住房上市出售后，又购买、租用公有住房或者参加单位全额集资建房的，市住房保障和房产管理部门应当责令其退回所购买、租用的公有住房和参加单位全额集资建房取得的房屋。
隐瞒真实情况，提供虚假证明材料购买、租用公有住房的，可以并处5000元以上1万元以下罚款；隐瞒真实情况，提供虚假证明材料参加单位全额集资建房的，可以并处1万元以上3万元以下罚款。第十七条 在办理已购公有住房上市出售审查、登记过程中，有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
有下列情形之一的公有住房不能出售：
1、产权尚未确定或有纠纷的住房；
2、已列入近期改造规划需要拆除的住房；
3、代管住房；
4、平房；
5、设施不配套的住房；
6、经鉴定的危险住房；
7、具有历史文物保护价值或风景名胜区域内列为景点的住房；
8、政府按政策确定为不宜出售的住房。第三条 凡具有南宁市城镇常住户口，以自住为目的的职工，以户为单位，均可购买一套公有住房。
在南宁市市区范围内有私人住房，且私房人均居住面积在6﹐以上的暂不准按成本价购买公有住房。人均居住面积在6 ﹐以下的，购房时须将私房面积和购买的公房面积合并计算，超过控制面积标准部分，按市场价计算。
高收入的家庭(用家庭收入的5-6倍可以购买一套市场价房的家庭)，只能按市场价购买。
新建住房和腾空的旧住房，实行先售后租，并优先出售、给无房户和住房困难户。第四条 没有建立住房公积金制度的单位，不得向职工出售公有住房。第五条 出售公有住房分别实行市场价、成本价两种价格。
市场价按土地使用权出让金，开发建设成本、利润和税金计算。
以市场价出售公有住房的价格，参照同类地段商品房价格。
成本价按征地拆迁偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(不含小区级非营业性公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素确定。
l994年度(从1994年7月1日至1995年6月30日)砖混、大板结构住房成本价为每平方米690元，框架结构住房成本价为每平方米740元。第六条 在统一价格的前提下，根据地段、楼层、朝向、设施和装修差异，采用增减系数的办法区别计价。
西晒房减l％。
各种调节因素分别按附表执行。
以成本价购买公有住房的每平方米实际售价按下列公式计算：
实际售价＝(成本价一工龄折扣额)×成新率×(1±地段、楼层、朝向增减率)一现住房折扣额＋设施项目及装修增价第七条 出售公有住房，按建筑面积计价，建筑面积按国家有关规定计算。第八条 每户职工只能按成本价购买一套公有住房，购房的数量必须按照自治区人民政府办公厅(桂政办(1995)39号)规定的分配住房控制标准执行。具体标准为：一般干部(含科级)、职工住房建筑面积55-70平方米，正、副处级干部及相当于这一级的知识分子住房建筑面积70一90平方米，正、副厅级干部及相当于这一级的高级知识分子住房建筑面积90--1 20平方米。职工购买公有住房超过住房面积控制标准部分一律执行市场价。l 994年度超标面积的市场价为每平方米900元。第九条 现住房折扣：
职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。
l994年度现住房折扣率为5％，以后逐年减少，2000年全部取消。
以成本价购买公有住房每平方米建筑面积现住房折扣额参照标准价出售公有住房的负担价占标准价的比例乘以成本价，再乘以现住房折扣率计算。即：每平方米建筑面积现住房折扣额＝o．6l 14×成本价×5％。第十条 工龄折扣：
对于购房职工没有享受住房公积金的工作年限给予工龄折扣。购房职工夫妇双方工龄折扣计算的年限，以建立住房公积金前的时间为限。职工工龄按国家劳动人事部门规定的计算办法来确定。对已离，退休或已达到离、退休年龄的职工，计算工龄折扣的年限一律算到国家规定的离、退休年龄止，未到规定离退休年龄已故的职工工龄计算到去世当年止。
以成本价购买公有住房每平方米建筑面积工龄折扣额参照标准价出售公有住房的抵交价占标准价的比例乘以成本价，除以65(男职工35年，女职工30年)再乘以夫妇双方合计工龄计算。即：每平方米建筑面积工龄折扣额＝o．3886×成本价÷65×夫妇合计工龄第十一条 成新折扣：
以成本价出售旧公有住房，给予成新折扣。按出售当年新房成本价为100％，每早竣工一年成新折扣2％，使用年限超过30年的，按30年计算。不足半年按半年计算。
成新率＝l一2％×已使用年限
