物权编解释 物权编司法解释
《民法典》中的物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权编调整因物的归属和利用产生的民事关系。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权的效力及于所有人，权利人以外的任何人均属于义务人。物权具有追及效力、优先效力和排他效力。一、物权与债权的区别：1.物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）；2.债权是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。3.物权作为一种绝对权，必须具有公开性，即需要公示。物权设立采用法定主义从而具有优先效力，称之为物权的优先权；4.债权作为一种相对权，客体可以是物，也可以是履行义务的一定行为。债权的权利主体和义务主体都只能是特定的人。二、物权有哪些分类？1.所有权与他物权，所有权是指当事人对“自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利。他物权指所有权以外的物权。 2.用益物权和担保物权，用益物权是指以物的使用为目的的物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、地役权；担保物权是以债的担保为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。区分两者的意义在于，能够明确不同的他物权设立目的的不同，权利内容也就不同3.动产物权和不动产物权，根据物权标的是动产还是不动产，可以把物权分为动产物权和不动产物权。以动产作为标的的物权是动产物权。如动产所有权、留置权、质权等。标的是不动产的物权为不动产物权。如不动产所有权、地上权、地役权等。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百零五条 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，已予公布，自2021年1月1日起施行。（2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行）。为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。一、物权编司法解释种对居住权的解释1、居住权属于用益物权，以不动产为客体，用于满足居住权人的生活居住需要；2、居住权属于人役权，具有人身专属性，不得转让、继承，亦不具有收益权能（如不得出租），但权利人可抛弃；3、居住权的设立原则上系无偿行为（当事人另有约定除外），可通过合同、遗嘱方式设立，居住权的设立和消灭须向相关部门办理登记手续；4、设立人无权处分的，居住权适用善意取得（须符合善意取得构成要件①设立时善意，②支付合理对价，即当事人有约定的有偿情形，③办理登记）。二、物权编司法解释中，债权消灭的几种情形1、已完成不动产登记；2、预告登记权利人放弃债权；3、双方当事人签订的不动产买卖或不动产抵押合同无效、被撤销。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第三条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
法律解析：
(一)两份合同均 未办理登记 。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于 未实际履行 的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。 (二)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有 房屋所有权 。 (三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。
法律依据：
《民法典》 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
