不动产的物权变动以登记为生效要件的有哪些? 物权法前,不动产转让生效的要件是什么?
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记的规定。不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。例如,当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这里的法律另有规定的除外,主要包括三方面的内容:一是本条第2款所规定的,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况,即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形:第一,因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;第二,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
主要是由《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》以及《森林法》、《草原法》、《渔业法》等调整。
但是,对于不动产转让效力的问题,主要依靠的是民法不动产转让理论,动产以交付、不动产以登记为准。只是未在法条里明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。
同时,对于合同转让,合同效力与物权效力还不是一回事。根据《合同法》,依法成立的合同,自成立时生效。就是说合同本身只要符合法律规定,成立时即生效,但是,对于涉及不动产转让的情形,即便是转让合同生效,不办理权属登记,并不意味着物权所有权发生转让的效力。比如,一房两卖的情形,一房两卖,两个合同均有效,但一方已办理过户手续,则房屋所有权转移,则另一方可主张卖方违约,即是基于合同本身合法有效。
合同的效力与所有权转移并非一个概念,在动产转让的情形,已经转让所有权即发生转移,不动产却并非如此。申明这一点是非常必要的。
以上分析,供参考。
附参考:
《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
《合同法》
第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《民法通则》
第七十二条 财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
1)建设用地使用权的设立、转让、抵押。
2)荒地承包经营权的抵押;注意耕地承包经营权不得抵押。3)乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押。4)房屋所有权的转让及抵押,在建房屋的抵押。不动产物权变动以登记为对抗要件的有:1)地役权的设立,地役权的转让不存在登记问题,因为地役权的转让具有从属性,随需役地或供役地的转让而转让;2)土地承包经营权的互换和转让。特别注意,土地承包经营权的转包、租赁、代耕等不存在登记问题。至于互换为什么要登记,是因为承包的耕地发生了变化,即客体的变更。至于转让为什么要变更,是因为承包主体发生了变化,即主体的变更。不动产登记只发生物权确认效力的有:1)因继承而取得的不动产物权;2)因事实行为而取得的不动产物权;3)因法院判决而取得的不动产物权。