我国《物权法》对不动产登记制度有何规定？如何理解？ 结合物权法对我国不动产按揭制度的看法？
没有登记的不动产受不受物权法的保护，国家所有的自然资源除外
不动产物权设立就需登记，为了更好的维护个人利益，主动登记。不动产未经登记不得对抗善意第三人。
中华人民共和国物权法
http://www.law-lib.com/law/law_view1.asp?id=193400
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记是指由权利人提出申请，经国家专职部门审查后将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。《物权法》出台前，不动产物权登记制度，未能在我国以法律形式进行充分、有效的系统确立，有关不动产物权登记的规定主要散见于一些单项民事法律法规和最高院的司法解释，其规定不尽相同，非常散乱，并且相互冲突，不合法理的规定很多，根本谈不上属于民法物权法上的统一、规范的登记制度。存在的主要问题是登记的法律依据不统一、登记机关不统一、登记要件的绝对化以及混淆物权变动和债权变动的界限等,《物权法》的出台,完善和发展了登记制度，对解决上述实践中存在的登记制度的混乱现象有重要意义，可以有效的维护交易的安全和秩序。下面，笔者简要的就《物权法》对不动产登记制度的规定做一阐述。
一、《物权法》建立、健全了不动产登记生效为主、登记对抗为辅、不经登记生效为例外的三项制度
1、一般情况下，不动产经登记生效。《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。一般情况下，物权的变动，也就是物权的设立、变更、转让和消灭，需要特定的方式予以公示才发生法律效力，对不动产物权登记的生效要件，《物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因为物权属于绝对权、对世权，故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记。所以登记发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示和公信的作用。由此不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以确立，从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。
2、在不动产登记生效为主的基础上，《物权法》也确立了登记对抗主义原则，首先，对用益物权中的土地承包经营权的互换、转让以及地役权，《物权法》明确规定不经登记不得对抗第三人。而对建设用地使用权，《物权法》只是规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记，而没有进一步规定未经登记不能生效或不得对抗第三人。
其次，对于担保物权中最重要的抵押权，《物权法》明确规定：对于不动产抵押，必须要进行抵押权登记，未经登记，不产生法律效力。而对正在建造的建筑物、船舶、航空器和交通运输工具，这些在司法实践中被视为准不动产的，《物权法》规定：未经登记，不得对抗善意第三人。
登记对抗主义主要表现在保护善意第三人利益上，实践中，登记对不动产物权的善意取得人的利益至为重要，法律就是为了保护善意第三人，才将不动产登记簿记载之权利视为真实，赋予其社会之公信力。使信赖登记的善意第三人取得登记取得不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺，这样，客观公正的社会交易秩序才能得到维护。
3、对于不经登记也发生不动产物权效力的情形，《物权法》也做出了具体的规定。一是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三是规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。四是规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述规定属于非因法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登记为生效要件。虽然因上述原因取得物权不需经过登记，但《物权法》明确规定，根据第二至第四种方式取得物权的，在处分该物权时，依照法律规定仍需要办理登记，未经登记，不发生物权效力，即在登记之前不得处分已取得的不动产物权。
关于不动产登记的效力，是一个重要的理论问题和实务规则。《物权法》在不动产登记的效力方面，做出了既有理论上的科学性又符合我国实际的操作性的规定。这一物权制度安排，有助于确立交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。对于不动产物权登记的公示效力，《物权法》明确不动产登记簿的记载是物权归属和内容的根据，规定不动产权证书只是权利人享有该不动产物权的证明。两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从而为登记簿的公示、公信提供了良好的基础，使不动产登记簿具有了较强的公信力。
二、《物权法》确立了统一的不动产登记制度
我国一直没有统一的不动产登记制度，以往在实践中是按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不统一、登记机关多头负责的混杂局面。涉及不动产登记的规定散见于《房地产管理法》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等法律法规中，实践中的登记机关有土地管理部门、房产管理部门、建设管理部门、工商管理部门、航运管理部门、矿业管理部门、渔业管理部门、林业主管部门、草原管理部门、车辆管理部门以及公证机关等，登记的范围上，我国也只是包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权，而在社会生活中广泛存在的建设用地使用权、承包经营权、地役权、林地使用权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入必须登记的范围。这样做的结果既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，增加了不动产交易成本，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理，妨碍了不动产市场的顺利发展。在实践中，这种分散登记制度也易于造成房地分别抵押和房地重复抵押，既损害了当事人的正当权益，又影响了正常的不动产交易秩序。为克服上述实践中存在的弊端，我国《《物权法》》明确规定建立统一的不动产登记制度，《物权法》第十条明确规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。因此，在《物权法》出台后，需要出台与之相适应的专门的不动产登记的法律或法规，来进一步保证《物权法》规定的统一不动产登记制度的贯彻和实施。
《物权法》统一的不动产登记制度的确立，为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的、统一的不动产物权登记的法律依据，也消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象，更有利于维护交易秩序和安全，可以最大程度的维护当事人的合法权益。
三、《物权法》规定了基本的不动产登记程序
不动产登记是一种程序要求很高的经济活动，《物权法》坚持以人为本的立法精神，从便民利民为民的理念出发，确立了科学合理、方便规范的不动产登记规则。
一是不动产登记的管辖，《物权法》规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。
二是由当事人首先提出申请，不动产登记采取当事人申请为主的方式，《物权法》规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
三是不动产登记的审查，《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责即审查登记义务包括：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
四是记载于登记薄，《物权法》规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
四、《物权法》明确了登记作为物权变动与债权变动的区分原则
物权法上的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。《物权法》对不动产物权变动的问题就体现了区分原则的思想，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
五、《物权法》构建了三类特殊的不动产登记制度
《物权法》出台前，法律法规对不动产的登记类型有一些相关的规定，但都不够全面，如《上海市房地产登记条例》中规定的登记类型有：初始登记、变更登记、注销登记、房地产其他权利登记。为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，《物权法》科学地完善和发展了一些新的登记制度。主要增设了以下三类登记制度：
一是规定了更正登记制度。《物权法》规定，权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
二是异议登记制度，这也属于针对不正确登记的补救制度，《物权法》规定：在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。并明确了异议登记的时效，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记有阻断登记公信力的作用，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
三是规定了预告登记制度。为防止不动产交易中的出卖人“一物两卖”，保护买受人的合理期待权利，《物权法》借鉴国外立法例并结合现有住房贷款按揭制度，创设了预告登记制度。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》对预告登记的效力期间也做了明确规定，更有利于维持登记秩序和提高登记效力。《物权法》规定：预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，则预告登记失效。
六、《物权法》规范了登记当事人和登记机关各自应承担的赔偿责任
《物权法》规定的不动产登记制度中，有一个非常令人瞩目的制度安排，是过往的法律法规没有明确的，那就是明确了登记机关错误登记的赔偿责任。根据《物权法》第二十一条的的规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。上述规定中，登记机关是属于实质审查还是形式审查，以及承担民事赔偿责任还是国家赔偿责任可能会产生争议，这些都需要《物权法》的配套法律法规或司法解释来进一步明确。笔者认为，根据对上述条文的理解，倾向登记机关属于实质审查，登记机关承担民事赔偿责任。登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，登记机关予以赔偿。这样，可以更有效的维护不动产权利人的合法权益，更有利于交易安全。有这样一个案例：甲出租房屋给乙，乙伪造了该房屋的房产证书，并将伪造的产权证书返还给甲，将该房屋的产权证书原件窃为己有，之后，乙又伪造了甲的身份证件，以甲的名义将该房屋出卖给丙，并到房地产交易中心办理了过户手续，乙在得到全额售房款后下落不明。后来，甲得知这一情况，认为房屋买卖行为无效，要丙搬出房屋，丙认为自己属于善意第三人，于是，甲到法院起诉。该案中房屋买卖行为无效，丙不属于善意第三人，原因是丙没有和登记机关登记记载的房屋权利人签订买卖合同，而是和假冒的第三人签订的买卖合同，是丙对交易主体认识错误发生的买卖行为，尽管丙已经支付了对价并办理了过户手续，也不能构成善意取得。当然，如果丙又将房屋卖与他人，买受人支付了对价并办理了过户手续，这时的买受人应该属于善意第三人。对于丙的损失，除向乙主张外，因为登记机关未尽实质审查义务，丙有权追究登记机关的责任，登记机关赔偿后可以向乙追偿。 《物权法》对我国不动产登记制度的构建，使我国不动产管理工作真正做到制度健全，有法可依。《物权法》关于不动产登记制度的规定，对规范不动产登记活动秩序，充分实现不动产登记的法律价值和社会公平、公正，都有着十分重要的意义。
《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。
认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。
认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。
又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
扩展资料：
第一章 基本原则
第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
参考资料来源：百度百科-不动产登记制度
第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
本条规定登记资料的查询和保密。
第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
本条规定不动产异议登记制度。
第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
本条规定不动产更正登记制度。
第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
本条规定不动产预告登记制度。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。
第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
本条规定物权之间的相对独立性。
第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
本条规定不动产登记的善意保护。依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果。
第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
本条规定登记赔偿责任。严格来讲是一种国家赔偿责任制。
第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
本条规定登记收费制度。
第二十六条 依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
本条规定动产物权、权利质权登记。本条属准用性规定。
《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。本条取向第二种模式。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
本条是关于不动产登记的统一性规定。《物权法》虽以法律形式规定我国实行统一登记制度，但未作具体规定。真正完成统一登记制的使命交给了未来的《不动产登记法》。
第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
本条规定申请登记的材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提交的必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时地登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
本条规定不动产登记机构的职责。目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。
第十三条 登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。
本条规定不动产登记机构的禁止性义务。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
本条规定不动产物权生效的临界点。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本条关于物权与债权效力区分，区分了物权变动和原因行为。
第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。
本条规定不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
我国《物权法》第117条明确规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。该条明确规定了动产可以成为用益物权的客体，这表明我国《物权法》在原则上认可了动产用益物权。但在《物权法》规定的具体用益物权类型中，却只有四种仅以不动产为客体的用益物权即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，并没有规定具体的动产用益物权。我国《物权法》关于动产用益物权的“暧昧”规定引起了一些争论，很多人对此提出批评，甚至认为《物权法》规定动产用益物权违背了“用益物权只能以不动产为限”的传统理论，是一处错误。笔者认为，我国《物权法》关于动产用益物权的规定，具有非常重要的现实意义，不能草率进行否定，应当引起深思。
其实，从比较法的角度看，历史和当今的主要大陆法系国家都有关于动产用益物权的规定。在古罗马法中，用益物权包括役权、永租权和地上权，役权包括地役权和人役权，人役权包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权。在这些用益物权中，用益权、使用权和奴畜使用权的客体均包括动产。正如有学者指出：“由于用益权的目的既在维持用益权人日常生活的需要，故不论动产与不动产，都可以作为用益物权的标的。”受古罗马法的影响，世界上比较有影响的大陆法系国家法国和德国的民法中均有关于动产用益物权的规定，如法国民法典第581条明确规定：“用益权得就各种动产或不动产设立之。”德国民法典第1032条规定：“为在动产上设定用益权，所有人须将物交付给取得人，并且双方当事人必须达成关于取得人应享有用益权的合意。”然而，到了日本民法，却没有规定动产用益物权。有学者指出：“日本民法虽然是在继受法国、德国民法的基础上发展起来的，但就用益物权而言，因日本与法国、德国在民族传统、风俗习惯等方面的差异，因而在用益物权制度上也存在着不同，……抛弃了罗马法以来的用益权制度。”正如有人指出： “用益物权客体的范围主要是不动产的结论实际上是源于日本移植大陆法系用益物权制度的时候对用益权的抛弃。”阴，从我国的情况来看，在民法近代化的过程中，由于受到日本的影响，作为财产法重要内容的用益物权之客体限于不动产被作为一项原则得以确立，直至后来民国时期颁布的《民法典》中的用益物权之客体也就自然限定于不动产之上，而且在思想上也确立了“用益物权的客体以不动产为限”的理论观点。正是由于民国时期民法将用益物权之客体限于不动产的历史传承，我国台湾地区现行民法中便没有关于动产用益物权之规定。在我国大陆地区，自新中国成立以来到《物权法》颁布之前，在民事立法上，一直没有“物权”和“用益物权”的法律概念，更不用说存在动产用益物权了。在民法学术理论上，尽管随着我国改革开放的不断发展，民法理论上已经深入研究和讨论物权和用益物权，但由于受到台湾地区民法学者理论观点的影响，很多民法学者认为用益物权就是不动产用益物权，从而将“用益物权之客体范围只能限于不动产”之观点视为圭臬。从历史的角度看，笔者认为，在我国民法理论界占主流地位的“用益物权的客体只限于不动产”之观点，是因为受到日本民法之影响而对用益物权制度的一种“误读”，实际上，自古至今，大陆法系主要国家和地区均有关于动产用益物权之规定，只是在程度、范围、目的以及功能上存在不同。
因此，在笔者看来，我国《物权法》规定可以在他人的动产之上设立用益物权，明确赋予动产用益物权以“合法地位”，是科学的立法决策，也是完全符合社会经济发展的客观需要的，具有非常积极的意义。尽管我国《物权法》并没有规定具体的动产用益物权类型，但是这一原则性的规定，打破了“用益物权只能以不动产为限”的思想观念，在我国民法史上第一次以立法的形式确认了动产用益物权，也为将来动产用益物权的具体制度建构提供了法律依据，奠定了法律基础，留下了立法空间。由此，笔者认为，我国《物权法》第117条在用益物权的概念中将动产列入其客体范围，绝不是一处错误，而是一项正确、进步的立法内容。
然而，我国《物权法》只是在概念上对动产用益物权进行了原则规定，并没有规定具体的动产用益物权类型，在立法思想上是值得肯定的，但在立法技术上却存在着问题，也给司法实践中的法律适用带来了困惑。在司法实践中，如果民事主体之间通过协议在某动产上约定设立了用益物权，那么，这种约定的动产用益物权之法律效力如何认定就是一个比较令人感到困惑的问题：一方面，我国《物权法》明确规定可以在动产上设立用益物权，可以说民事主体之间通过协议在某动产上约定设立用益物权似乎并不违反法律的规定；但是，另一方面，我国《物权法》没有规定具体的动产用益物权类型，导致民事主体之间通过协议在某动产上约定设立的用益物权因为难以找到对应的法定名称而无法确认其物权效力。笔者认为，这是在我国《物权法》的理解和适用中需要认真对待和研究的一个非常重要的现实问题。在笔者看来，根据物权法定原则即物权的种类和内容只能由法律规定（我国《物权法》第5条对此进行了明确规定），当事人之间不能自由创设法律没有明确规定的物权类型，因此，在目前我国《物权法》没有明确规定具体的动产用益物权类型的情况下，民事主体之间通过协议在某动产上约定设立的用益物权就不应当具有法律效力。也就是说，尽管我国《物权法》在原则上认可了动产用益物权，但是并没有为民事主体提供在动产上设立用益物权的具体制度设计。进一步言之，根据我国目前《物权法》关于动产用益物权的规定，民事主体之间还不能设立动产用益物权。关于这一点，笔者认为，有必要通过制定《物权法》司法解释予以明确，以对司法实践进行统一指导。
由上分析可见，我国《物权法》关于动产用益物权的规定并没有解决现实经济生活对动产用益物权的需要，还有待于进一步改进和完善。有鉴于此，笔者建议，应当在我国《物权法》关于动产用益物权的原则规定之基础上，进一步建构具体的动产用益物权制度：从立法方式上看，可以先通过修改制定民事特别法来规定具体的动产用益物权制度，等到时机成熟时，再在民法典的制定中最终确立具体的动产用益物权制度；从动产用益物权的名称上看，可以借鉴大陆法系国家动产用益物权的名称“用益权”来表征动产用益物权；从动产用益物权的标的物范围上看，可以先根据社会经济生活的需要将动产用益物权的标的物限定在具有较大价值的特殊动产上；从动产用益物权的公示上看，可以采用多元化的公示方法，对不同的动产采用不同的公示方法如登记、转移占有、烙印或标示等。
不动产登记是指由权利人提出申请，经国家专职部门审查后将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。《物权法》出台前，不动产物权登记制度，未能在我国以法律形式进行充分、有效的系统确立，有关不动产物权登记的规定主要散见于一些单项民事法律法规和最高院的司法解释，其规定不尽相同，非常散乱，并且相互冲突，不合法理的规定很多，根本谈不上属于民法物权法上的统一、规范的登记制度。存在的主要问题是登记的法律依据不统一、登记机关不统一、登记要件的绝对化以及混淆物权变动和债权变动的界限等,《物权法》的出台,完善和发展了登记制度，对解决上述实践中存在的登记制度的混乱现象有重要意义，可以有效的维护交易的安全和秩序。
