容积率和招拍挂的问题
为完善和规范地上增容建筑面积按用途分类征收地价的管理，统一增容地价征收面积计算方法，根据《厦门市国土资源与房产管理局增容地价征收管理办法》、《房产测量规范》和相关规定，结合我市实际，研究制定了《增容地价征收过程中地上建筑面积按用途分类的统计计算方法》，现予印发，请遵照执行。 二00六年二月七日 增容地价征收过程中地上建筑面积按用途分类的统计计算办法 为加强增容地价征收管理，进一步规范和完善地上建筑面积按用途分类计算依据，以利于增容地价征收工作的顺利进行，根据《厦门市国土资源与房产管理局增容地价征收管理办法》、《房产测量规范》及相关法律、法规的规定，结合工作实际，制定本办法。 一、房屋建筑面积由有房产测量资质的测量单位计算，权籍登记机构根据测量单位出具的项目测量成果报告书，结合相关法律法规进行认定，并出具实测建筑面积认定通知书。 二、增容建筑面积的计算以项目测量成果报告书中分摊后相关单元建筑面积（即拟确权面积，含公摊面积）为依据，根据单元用途（可参照楼盘表）分类统计计算。 （一）无地下室的房屋，根据单元用途，按商业、办公、住宅、旅馆、其他等五类，分类统计计算同类各单元建筑面积之和（称为类建筑面积）。各类建筑面积总和即为项目实建地上建筑面积。 （二）建有地下室（或半地下室）的房屋，根据单元用途，按商业、办公、住宅、旅馆、其他等五类，分类统计计算同类各单元建筑面积之和得到各类建筑面积，并按地下层（半地下层）、地上层汇总层总面积（汇总格式参见附后的示例）。当分摊后的地上各部分建筑面积之和不等于分摊前地上面积之和时，按下述公式予以修正其差值： Si修正＝Si＋△Si △Si＝k×Si 这里，k＝－△S/∑Si 其中：△Si为各类建筑面积应修正的面积； Si分摊后各类建筑面积； Si修正对分摊后各类建筑面积进行修正后的结果； i为房屋用途类别； k为修正系数； △ S为应修正面积，即分摊后的地上建筑面积之和与 分摊前地上建筑面积之和的差值； ∑Si为分摊后的地上各类建筑面积之和。 三、对于幢内地上按规则未被分摊的公共设施用房、物业管理用房等（简称公共用房），根据其所在幢地上各类建筑面积按比例分配，计入地上各类建筑面积；独立幢的公共用房，根据其所服务的各幢地上各类建筑面积按比例分配，计入地上各类建筑面积，出让合同另有约定的除外。 四、特殊情况无法按本办法分类统计计算的，由权籍登记机构提出方案报局业务会集体研究确定。 五、本办法自发文之日起实施。在此之前已收取相应增容地价或项目权属已经核准的建筑物不再重新计算。
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当地规划建设局同意后，报请当地政府审批，补缴土地出让金或收回土地重新招拍挂。
1、不知道你的退让后的面积是指什么，容积率一般用净用地来计算（这个数据由规划部门提供），如果净用地是9000平方米的话，就用容积率乘以净用地面积就是可建面积。2、代征绿地这个问题不太明白，不过这个应该是不会算到净用地里面的，所以只要是净用地面积已确定的情况下，不影响到可建面积。
3、招拍挂其实都是土地公开交易的形式之一，没有优劣之分。招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称。拍卖和挂牌的区别主要是组织形式不同，报价形式不同，然后挂牌需要的时间比拍卖的时间要长些。
现在的土地有形市场大部分是以拍卖、挂牌两种形式进行，招标的方式有，但是比较少见。
容积率是按照规划用地面积计算的，所以你可建面积用1万乘以容积率。但是有些气蛋的的规划部门若要求你按照退让后的可用地计算容积率，咱们也没办法。这个问题需要做工作，规定是规定，政策可能是死的，到他们手里可以变通。要不然好多房地产开发商靠什么挣钱？？？？？？
容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
