东营市房地产开发经营管理办法
法律分析：《房地产开发企业资质管理规定》于2000年3月29日以建设部令第77号发布，根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》第一次修正；根据2018年12月22日中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号《住房城乡建设部关于修改＜建筑业企业资质管理规定＞等部门规章的决定》第二次修正。该《规定》共28条，由国务院建设行政主管部门负责解释，自发布之日起施行。1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第28号）予以废止。
法律依据：《房地产开发企业资质管理规定》
第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
第一条 为加强公司商品房买卖合同的签订及管理工作，保证公司销售的有序进行，特制定本制度。 第二条 本制度所称商品房买卖合同管理是指公司对商品房买卖合同及附件(包括房屋平面图、交房标准、补充协议)以及其他一切与商品房销售相关的文件、图纸、资料实行综合管理。 第三条 商品房买卖合同可以由公司委托营销公司负责签订，或由公司自行组织相关人员负责签订。 第四条 商品房买卖合同实行签约代表填写、销售负责人初审、公司经营部审核、签章编号、归档保管的制度。 第五条 公司实行签约培训制度。商品房买卖合同签订前，由公司安排法律顾问人员对签约代表进行签约前的培训并将培训记录归档。 第二章 签约前的准备工作 第六条 商品房买卖合同签订前，经营部应将签约所需的资料准备齐全，并将签约流程和培训内容拟订归档。 第七条 签约前的准备工作包括以下内容： (一)相关证件、资料的准备： 1、建设用地规划许可证 2、国土使用证; 3、建设工程规划许可证; 4、建筑工程施工许可证; 5、预售许可证; 6、预售面积报告书。 (二)主要图纸、资料的准备： 1、房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(应标明方位)及总平图; 2、签约数据统计表(住宅和非住宅)。包括：幢号、建筑层数(应标明地上层数、地下层数)、楼层号、单元号、房号、房屋用途、层高、净高、朝向、阳台数、阳台结构形式(封闭或非封闭)、建筑面积(列明套内建筑面积和公摊面积)、房屋所在楼栋的主体建筑结构以及其他相关信息; 若为有坡屋顶的项目，应标明坡屋顶的最低米数和最高米数; 3、 销控表(住宅和非住宅)。包括幢号、楼层号、房号、单元号、建筑面积; 4、 交房标准(住宅和非住宅); 5、《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》。 (三)银行按揭相关资料及开户银行帐号等情况。 (四)签约所需的认购书、商品房买卖合同及附件、签约审核表、签约变更审批表等样本的拟订并归档备查。 第八条 相关文件、图纸、资料如有变更或修改的情况，应实行会签制并及时书面告知各部门。 第三章 认购书的签订、审核 第九条 商品房买卖合同正式签订前，可以由签约代表与客户签订认购书。 第十条 认购书的签订流程如下： 第十一条 认购书应写明签约代表的姓名、联系电话、客户的姓名(客户自己亲笔签字)、身份证号码、联系地址、联系电话、签订日期并附客户的身份证复印件二份。 第十二条 认购书一式二份，客户将认购金存入公司的户头后凭收讫回单换取财务收据和认购书，其余的认购书连同客户身份证复印件由销售负责人交回公司。 第十三条 认购书由经营部审核后登记归档，并进行信息统计，对未签或作废的认购书进行登记收回。 第十四条 认购书的统计信息应包括以下主要内容： (一) 编号：R(认购书)--XX(项目名称缩写)-00X(序号); (二) 客户姓名、联系电话; (三) 房屋用途、建筑面积; (四) 幢号、楼层号、单元号、房号; (五) 购买单价、总价; (六) 付款方式、签订日期。 第十五条 签约代表在与客户签订正式商品房买卖合同及附件的同时必须收回客户持有的认购书并随同商品房买卖合同及附件一并报送公司。 第四章 合同及附件的签订、审核 第十六条 公司取得预售许可证后，由签约代表负责与客户联系并签订正式的商品房买卖合同及附件。 第十七条 商品房买卖合同及附件的签订流程如下： 第十八条 销售负责人在审查确认签约代表所签订的商品房买卖合同及附件与样本无误、《签约说明书》要求的材料齐备并在销售签约审核表上签字后，移送经营部审核。 第十九条 商品房买卖合同及附件和相关材料不齐备的，签约代表必须在公司要求的期限内负责补齐。否则，合同不予盖章备案，由此造成的后果由签约代表与销售负责人承担连带责任。 第五章 合同的备案、监章、存档、返还 第二十条 经营部审核合格后，盖章并将商品房买卖合同的相关数据信息录入备案系统并报房管机关监章。 第二十一条 房管机关监章完成后，由经营部核实确认款付清后将商品房买卖合同及附件各一份返给客户，一次性付清全款的，可在当时返给客户盖章合同及附件一份。其余的商品房买卖合同及附件和其他资料应交公司存档。 第二十二条 商品房买卖合同及补充协议进行编号管理，规则如下： 商品房买卖合同编号：H(合同)—XX(项目名称缩写)—00X(序号); 补充协议编号：XX(幢号)--XX(单元号)--XX(房号)。 第六章 附则 第二十三条 签约代表在签订认购书或商品房买卖合同及附件时有下列情形之一的，罚款50元： (一)不按规定完整填写相关合同条款的; (二)未填写销售签约审核表的; (三)未留存客户身份证复印件的; 第二十四条 签约代表在签订认购书或商品房买卖合同及附件时错误填写房价款、建筑面积(含套内建筑面积和公摊面积)、幢号、单元号、房号、层高等合同条款信息的，罚款100元。 第二十五条 签约代表在认购书或商品房买卖合同及附件买受人一栏中代客户填写姓名的，罚款200元;给公司造成损失的，还应承担赔偿费用。 第二十六条 签约代表在签订商品房买卖合同及附件时，不得在合同及附件上添加与合同条款无关的信息，如有变更情况，必须按照公司的规定填写签约变更申请单，在得到总经理批准后方能按变更后的条款执行。否则，罚款500元。 第二十七条 签约代表和销售负责人应如实向客户宣传、解释、说明商品房买卖中的事宜，如有不清楚的地方需向公司内部人员核实、咨询的，应先和内部人员沟通后再向客户作出解释、说明，否则，罚款200元。 第二十八条 负责办理预售许可证的责任人应保证录入房管机关备案系统的预售面积数据与预售面积报告书上的数据一致。如果面积数据不一致，每次罚款500元。 第二十九条 本制度自2007年5月1日起实施。 注：1、表中“申请类别”中应当将选择项划“√”，将未选择项划“×”。不允许同时申请变更第1、2项内容。 2、表中变更事项须由涉及的部门签署详细意见，不涉及部门划“/”;报批和流转程序由公司客服人员负责，报批后将复印件抄送经办销售代表。
第一章 总 则第一条 为了加强房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市行政区域内城市、县城、镇城镇开发边界内的国有建设用地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，应当遵守本办法。第三条 房地产开发应当严格执行国土空间总体规划，遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。第四条 市住房和城乡建设管理部门是本市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营的监督管理工作。各县区房地产开发主管部门按照规定的职责负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。东营经济技术开发区管理委员会、东营港经济开发区管理委员会按照规定的职责做好本辖区内房地产开发经营的监督管理相关工作。
发展改革、工业和信息化、自然资源、水务（水利）、行政审批、市场监督管理等有关部门和金融监管机构应当按照各自职责，做好房地产开发经营管理的有关工作。第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策，坚持房屋的居住属性，鼓励和扶持普通商品住房、保障性住房的开发建设。
鼓励推行现房销售，建立租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。第六条 房地产开发应当遵守文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，保护生态环境和历史文化遗产，体现城市风貌。
鼓励开发节能、节水、节地、节材和环保的绿色建筑以及装配式建筑，突出建筑实用功能。第二章 房地产开发企业第七条 依法设立并取得房地产开发资质证书的企业，方可从事房地产开发经营活动。
房地产开发企业（以下简称开发企业）应当按照国家和省有关规定，承担与其资质等级相应的房地产开发项目。第八条 新设立的开发企业，应当按照规定向资质审批部门申请暂定资质。资质审批部门应当向符合条件的开发企业核发暂定资质证书。
暂定资质证书有效期为一年。开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向资质审批部门提出延续申请或者核定资质等级申请。
开发企业自领取暂定资质证书之日起一年内，未取得国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书的，暂定资质证书有效期不予延续。第九条 开发企业的名称、住所、法定代表人等发生变更的，应当在办理市场经营主体变更登记后三十日内办理资质证书变更手续。第十条 开发企业分立、合并、终止的，应当在办理相应市场经营主体登记后三十日内，到资质审批部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。第十一条 开发企业应当建立健全售后服务制度，设立商品房售后服务机构，办理咨询、投诉、协调等服务事项，并建立售后服务档案。第十二条 开发企业应当按照有关规定，及时向房地产开发、统计等主管部门报送统计资料，并对报送资料的真实性负责。第十三条 房地产开发主管部门应当依照有关法律、法规、规章，结合房地产开发项目手册、开发企业信用信息等实际情况，对辖区内开发企业的资质许可条件及开发经营活动进行检查，每年随机抽查率应当不低于百分之二十。
房地产开发主管部门要将检查结果及时抄送行政审批、综合执法等部门，同时将检查结果计入开发企业信用信息档案。第十四条 市房地产开发主管部门应当会同有关部门建立开发企业信用信息档案，并纳入市公共信用信息平台。
开发企业信用信息档案包括企业经营、诚实履约、社会监督与评价、奖惩等信息，并同时记载其主要投资人的信用信息。
开发企业信用信息采取各相关部门和单位提供、开发企业申报、公众反馈等方式征集。房地产开发主管部门应当对相关信息进行核实并做好记录。第十五条 市房地产开发主管部门根据信息采集所形成的综合信用数据，对企业做出信用评价并实施动态管理，评价结果及时向社会公布。第十六条 建立房地产开发企业守信激励、失信惩戒制度。依据信用评价结果，对开发企业在市场准入、行政许可、融资行为、优惠政策、日常监管、业绩考核、综合评价、评优评先表彰等方面予以激励或者惩戒。
