东营市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
物业管理办法的新规定就是物业管理条例，如果你是小区业主的话，可以去你们小区物业处详细了解一下，也可以联系你们的小区业委会。
第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际使用物业的非所有权人。第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。第五条 市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县区住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。东营经济技术开发区管理委员会、东营港经济开发区管理委员会等（以下简称开发区管委会）负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
经济和信息化、公安、民政、财政、城乡规划、卫生计生、环境保护、食品药品监管、城市管理、物价、畜牧、工商、质监等有关部门，以及供水、供电、供气、供热、通信（含宽带数据传输，下同）、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第六条 街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理活动中的纠纷。
社区居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第二章 新建物业第七条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。第八条 建设单位办理商品房预售许可证前，应当持房地产开发经营权证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会申请划分物业管理区域。
建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。第九条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。第十条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
物业服务用房应当具备水、电、采光、通风、热力等正常使用功能。建设工程项目总建筑面积在十万平方米以下（含十万平方米）的，建筑面积按照总建筑面积的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超过十万平方米的，超出部分按照千分之三配置。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十一条 住宅区内的政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；社区居家养老服务用房按每百户不少于二十平方米的标准配套建设；社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居家养老服务用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，由政府投资建设。第十二条 按照规划要求在住宅区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。第十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位和物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置的停车泊位，属于全体业主共有，建设单位不得占用、附赠、出售或者出租。第十四条 住宅区内专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅区内专业经营设施设备的投资建设。住宅区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
