参加法院土地使用权拍卖需要注意什么？
作者&投稿：出霭 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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一、什么是土地拍卖 土地拍卖即土地使用权拍卖。在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。在中国，其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳 保证金 ，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订 土地出让 合同并交付相当于地价总额的10%的 定金 ;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取 土地使用证 书。 二、参与法院土地使用权拍卖需要注意的问题 (一)开发商作为竞买人应当注意的事项 1.核实拍卖土地的性质 竞买人在参加拍卖前应当向 拍卖法 院以及拍卖机构核实该块土地的性质，是属于划拨土地还是出让土地，如果是划拨土地，则需要核实权利人是否有权进行拍卖，并且在后期会面临变更土地性质以及补交出让金的问题。 2.核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳 竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的 土地出让金 以及滞纳金。 3.核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记 竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。 4.核实该块土地的现状及开发情况 竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平;是否有地上建筑物;是否已经被他人实际占有、使用;土地改造现状与政府规划是否相一致;地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。 5.核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划 竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等;附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。竞买人应在竞拍前，结合详细规划及附图做详细的了解和全面的分析，并结合公司实际情况进行可行性分析。 6.核实该块土地的租赁情况以及其他用益物权 竞买人在参加拍卖前应当核实该块土地是否被出租，若有，则需核实相关的租赁期限、租赁用途、承租人等相关情况，以及在该块土地上是否存在其他的用益物权，如地役权等将来有可能直接影响竞买人对该块土地使用的合法权利。 7.核实该块土地是否能顺利进行过户登记 竞买人在参加拍卖前应当向土地部门核实若将来竞拍这块土地，是否能够顺利完成过户，是否存在潜在的过户障碍，尤其是在该快土地存在闲置的情况下，若不能顺利完成过户并进行开发，则会面临土地被收回的风险。 8.办理土地过户时应当交纳的税费 竞买人在参加拍卖前已经向土地部门等相关核实办理土地过户时应该交纳的税费，以及原权利人是否有应交而未交纳的税费。 9.核实该块土地上存在的查封、轮候查封、 抵押 情况，以及相关的查封机关、查封原因、 抵押权 人等相关情况 竞买人在参加拍卖前应当向法院、国土资源部门以及相关的部门核实该块土地上存在的查封、轮候查封，当时相关部门进行查封以及轮候查封的原因，是否涉及 刑事犯罪 行为;同时核实该块土地上存在的抵押以及抵押权人的相关信息。 (二)法院拍卖土地所存在的法律风险 1.拍卖土地的合法性风险 (1)对划拨土地实现抵押权而进行拍卖时，需事先征得土地管理部门同意。 根据《国家土地管理局对最高人民法院法经(1997)18号函的复函》第四条规定，“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门的同意;补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。” (2)破产企业国有划拨土地不属于 破产财产 ，破产企业对其无处分权。 根据《最高人民法院关于破产企业国有 划拨土地使用权 应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产;在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。 (3)非法取得的土地使用权再转让的，构成非法转让土地。 a.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第一条规定，土地使用权的出让主体只能是市、县人民政府土地管理部门，只有与市、县人民政府土地管理部门签订的《 土地使用权出让合同 》方才有效。否则，构成非法取得土地使用权。 b.根据《最高人民法院行政审判庭关于非法取得土地使用权再转让行为的法律适用问题的答复》规定，“无论以何种方式非法取得土地使用权，其再转让的行为都构成非法转让土地，应适用有关土地管理的法律追究其法律责任”。 2. 强制执行 难及政府换届、土地变更行政区划的风险 我国目前的法治环境下，在遇到行政机关或拥有深厚政府背景的国有企业时，强制执行会打很大的折扣。并且，根据《拍卖法》的规定，拍卖公司对其所拍卖的土地是否具有产权瑕疵并不承担担保责任;也就是说，如果竞买人拍得的土地存在产权瑕疵或其他权利瑕疵，拍卖公司是不承担任何法律责任的。 另外，政府换届，或拍得的土地变更了行政区划，实践中也使得强制执行打了一定折扣。 3.政策及法律、 法规 变化的风险 政策及法律、法规的变化，往往导致作为土地使用权的转让依据发生变化，从而导致相应利益的丧失。由此，导致房地产企业的利益得不到相应的保障。比如，房地产市场的宏观政策在很大程度上影响着房地产开发商的权益。 4.因闲置土地被收回的风险 纵使已顺利办理土地使用权人变更登记手续，成为土地使用权人，法院委托拍卖公司的土地拍卖也会因长期涉诉而导致土地长期被法院采取查封等权利限制措施，土地因此存在构成“闲置土地”风险。政府极有可能以其构成“闲置土地”为由而依法收回土地。 5.政府规划方案变更的风险 《中华人民共和国 城市房地产管理法 》明确规定，规划部门出具规划条件是土地出让合同的前提条件。所以，一般情况下，无论市、县土地管理部门，或土地使用权受让人，或相关规划部门，均不得擅自变更法定规划条件。 但是，该法第二十条同时规定，“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。按照该法规的精神，国家可以社会公共利益需要为由提前收回国有建设用地使用权。虽然国家规定有相应的补偿措施，但对企业来说，实乃杯水车薪。 从上面的法律条文规定可以看出，法院土地拍卖的有关规则十分繁杂。如果我们想要参加法院土地使用权拍卖，一定要好好研究一下这些规定这样才能在法院土地拍卖中获得更多的利益。
