土地出让金划转导致“地产信仰”幻灭？ 土地出让金与政府财政，房地产商的关系
一时间，“土地出让金”划转税务部门征收，在房地产行业引起不小的讨论。
据财政部官网6月4日消息，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（简称《通知》）。
“土地出让金”作为地方财政的重要组成部分，由财政部门划转税务部门征收，其目的是什么？对于房地产行业以及企业将带来哪些直接影响？
统一收支、规范管理，提高资金使用效率
纵观此次“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收，更多是基于统一收支、规范管理、提高资金使用效率。
根据《通知》，由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称“四项政府非税收入”），将全部划转给税务部门负责征收。税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务局按照“便民、高效”原则确定。
具体看来，先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
在“土地出让金”征收部门划转之前，水利建设基金等非税收入相继划转至税务部门，社保费已全部由税务部门征收。业内人士看来，此次包括“土地出让金”在内的划转是落实之前的税收改革。
中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼表示，这是落实中央提出的深化税收征管体制改革的要求，逐步统一税收和非税收入征缴制度，主要目的还是规范、强化非税收入征收管理。
上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅进一步解释，2018年国税地税征管体制改革，将省级和省级以下国税地税机构合并。合并完成之后，根据国税总局职能定位，税务部门“承担组织实施税收及社会保险费、有关非税收入的征收管理责任，力争税费应收尽收”，国有土地使用权出让收入属于非税收入，划转税务部门征收，属于税务部门的征管职能。
对于“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，有利于提高土地出让收入的征管效率，降低征收成本。同时，有利于土地出让收入的使用更加规范化，一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。
拖延缴纳土地出让金或将行不通
“土地出让金”在地方一般公共预算收入中占比不低。数据显示，2021年1-4月，全国一般公共预算收入78008亿元，其中，地方一般公共预算本级收入41351亿元。1-4月，国有土地使用权出让收入21383亿元，占前4个月全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%。
因此，作为地方财政的重要组成部分，“土地出让金”征收部门的划转，网上出现不同解读声音，包括地方财政告别土地出让金等。
根据《通知》，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
也就是说，征收部门虽然发生变化，但是其他的仍按照现行规定执行。陈文静表示，继续按照现行规定执行，现阶段对于地方政府整体影响不大。但是，由税务部门征收国有土地使用权出让收入，是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步，未来将向这个方向更多倾斜。
此外，杨畅表示，税务部门负责征收国有土地使用权收入，使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。
那么，这对于房企将带来哪些直接影响呢？华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，征收部门划转，“土地出让金”的征收管理将更加规范，企业欠缴、拖缴、模糊处理等现象，可能会得以矫正。“开发商如果想拖延缴纳土地出让金，可能就行不通了。”施文泼说。
业内人士分析，在土地出让金缴纳方面，企业通过分期、延期支付以提高杠杆率的做法可能将受到影响，进而影响企业资金状况。
与房地产税征收没有直接关系
值得关注的是，由于涉及税务部门，“土地出让金”征收部门的划转也引起房地产税方面的相关讨论与猜想。
房地产税是否会加速落地？在贾康看来，“土地出让金”征收部门的划转与房地产税没有直接的关系。
不过，陈文静表示，国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。
土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。
土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。
在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称“通知”），要求将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。
因为涉及土地使用权出让收入，一时间，诸如“地产信仰破灭”一类的市场解读铺天盖地。然而目前来看，这一结论很大程度上未免有些过度解读。
收入划转 不改分配
本次《通知》内容的误解点在于划转税务部门征收的四项非税收入中包含“土地使用权出让收入”。在房地产行业语境下，这项收入通常被称为“土地出让金”。去年，根据中指研究院的数据，全国300座城市土地出让金的总额已经达到59827亿元。而2019年，全国土地使用权出让收入占全国政府收入的比重则达到28.34%。
也就是说，除税收之外，土地出让金早已是地方政府收入的重要来源，其所有权和分配权也基本归地方政府所有。但《通知》发布后，相当一部分人认为这项收入从此即将划转为中央财政所有，因此造成了误读。
但如果注意到《通知》第八条，“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”，便可发现，实际土地出让金的分成和使用均未发生改变。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，从本质上来看，收入的归属仍属于地方，由地方政府支配。当前，中国多项非税收入已逐渐划归税务部门征收，这种划转方式是推进中国税费改革的重要举措，有利于形成全国统一管理的税务平台，提高征收效率，规范征收流程。
国税监管 压制地方腾挪空间
尽管《通知》规定土地出让金的分成保持不变，但此次新政对地方政府日后的土地出让金使用也并非毫无影响。
长期以来，土地财政收入占到地方本级政府收入的比重逐年攀升。数据显示，2016-2020年间，全国财政收入总量达到88.6万亿元，而这期间的全国土地收入达到31.7万亿元，占到财政收入的36%。
但2020年9月，中央层面对这项收入的去向提出了新要求，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，要求到“十四五”期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
一名房企人士提到，过去由于土地出让金基本是“收支一条线”，对于这项收入，尽管国务院要求仅能用于支付和城市建设相关的开支，但具体怎么用，地方政府有较大腾挪空间。而之后这项收入由国税部门收取，相当于为地方政府的支出加上一道监管，确保土地出让收益的去向及用于农业农村的比例达到要求。
土地出让收益是指土地出让收入去除征地拆迁补偿等前期支出之后的收益，过去部分地方政府可以通过一些手段将很多其他费用统计到前期成本中，从而做高成本性支出，降低出让收益，但日后若有国税监管，地方政府便很难再有类似操作空间。因此，过去那种高投入拆迁、高溢价卖地的土地出让方式将缺乏动力，而能切实增加税收的产业地产等形式则将受到追捧。
“这次《通知》可能归根到底还是通过地方税制改革提升地方政府公共服务能力。这些年部分地方政府的治理确实没有发挥到应有的水平，比如产业新城有没有产业、有没有税收他们不在乎，之后这套逻辑可能行不通了。这次改革的本质还是要提升土地利用率，住房只是其中一项，此外还有产业、基础设施等”，上述人士说道。
“地产信仰”破灭？
而之于房地产行业，众多房企只是此次新规中受到影响的其中一个分子。上述房企人士表示，新规落地后对房企最直接的影响可能在于土地款不再可能延迟交纳。
他提到此前一些小型房企，尤其在三四线城市，经常存在拖欠、缓交土地出让金的行为，因为涉及资金量庞大，每拖欠一天实际都将产生不菲的收入。而之后改由税务部门征收，核心变化就是应收尽收，提高非税收入征管效率。
除此之外，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，此次新规尽管短期内对房地产市场及房价水平影响并不显著，但从长远看，有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性，促使政府在土地出让环节更加合理合规。保证中央能更加准确透明地了解地方土地出让收入情况，加强对地方财政的指导，降低金融风险。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也提到，“我国现行的土地出让金制度是影响房地产税出台的重要变量，长远来看，土地出让金制度改革是必然的。本次土地出让收入划转为税收，迈开了改革的第一步，可以理解为是房地产税长效机制的前期准备。”
此前多年来，核心城市住宅、房企股票以及与房地产相关的信托和资管产品一直备受资本市场和普通大众推崇，并且整个行业的繁荣和高增长态势，也的确支撑了各类资管产品的高收益，房地产因此被视为“信仰”。
但土地出让金的划转绝不是“地产信仰”破灭的导火索，此前这一“信仰”早已随着房地产黄金时代的结束戛然而止，房地产的投资价值也已被“房主不炒”预示并印证，未来如若有各项房地产税进一步出台，那么地方政府对房地产的“信仰”也将再度被削弱。
