土地出让金的一般计算方法
作者&投稿：禹锦 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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土地出让金的一般计算方法如下：
1. 土地成交价格不低于基准地价时，出让金不少于成交价的40%。
2. 土地成交价格低于基准地价时，出让金按基准地价的40%计算。
3. 划拨土地使用权转让需补办出让时，出让金也是按基准地价的40%计算。
4. 土地使用权受让人如对出让金数额有异议，可委托资质机构评估后，按评估价的40%计算出让金。
土地出让金的计算方法：
1. 土地面积计算：根据土地的实际面积或者规划面积进行计算；
2. 土地用途分类：不同用途的土地其出让金标准不同，如商业用地、住宅用地等；
3. 土地位置评估：土地所在位置不同，其价值和出让金也会有所差异；
4. 市场行情分析：参考当地同类型土地的成交价格和市场行情来确定出让金；
5. 政策法规影响：依据国家和地方关于土地出让的相关政策法规进行计算；
6. 竞拍结果决定：通过拍卖、招标、挂牌等方式确定的最终出让金。
综上所述，土地出让金的计算基于成交价或基准地价的40%，具体取决于成交价与基准地价的关系，且在划拨土地使用权转让或受让人对出让金有异议时，均可依据基准地价或评估价的40%来确定出让金的金额。
【法律依据】：
《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》
第五条
土地管理部门和房地产管理部门应在次月五日前将收到的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）上缴财政部门，其中，土地出让金总额的5%应上交中央财政，土地转让交易额和土地出租收入的5%应作为上交中央财政的土地收益金或土地增值费，对连同地面建筑物一同转让的土地使用权；应根据房产评估价格、经财政部门核定，在交易总额中扣除合理的住房价款，其余额的5%作为土地收益金或土地增值费上交中央财政。地方财政收取的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）比例，由各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门在核定合理的土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十三条
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。
1. 土地成交价格不低于基准地价时，出让金不少于成交价的40%。
2. 土地成交价格低于基准地价时，出让金按基准地价的40%计算。
3. 划拨土地使用权转让需补办出让时，出让金也是按基准地价的40%计算。
4. 土地使用权受让人如对出让金数额有异议，可委托资质机构评估后，按评估价的40%计算出让金。
土地出让金的计算方法：
1. 土地面积计算：根据土地的实际面积或者规划面积进行计算；
2. 土地用途分类：不同用途的土地其出让金标准不同，如商业用地、住宅用地等；
3. 土地位置评估：土地所在位置不同，其价值和出让金也会有所差异；
4. 市场行情分析：参考当地同类型土地的成交价格和市场行情来确定出让金；
5. 政策法规影响：依据国家和地方关于土地出让的相关政策法规进行计算；
6. 竞拍结果决定：通过拍卖、招标、挂牌等方式确定的最终出让金。
综上所述，土地出让金的计算基于成交价或基准地价的40%，具体取决于成交价与基准地价的关系，且在划拨土地使用权转让或受让人对出让金有异议时，均可依据基准地价或评估价的40%来确定出让金的金额。
【法律依据】：
《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》
第五条
土地管理部门和房地产管理部门应在次月五日前将收到的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）上缴财政部门，其中，土地出让金总额的5%应上交中央财政，土地转让交易额和土地出租收入的5%应作为上交中央财政的土地收益金或土地增值费，对连同地面建筑物一同转让的土地使用权；应根据房产评估价格、经财政部门核定，在交易总额中扣除合理的住房价款，其余额的5%作为土地收益金或土地增值费上交中央财政。地方财政收取的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）比例，由各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门在核定合理的土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十三条
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。
