基于法律行为的不动产物权变动
作者&投稿：房何 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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学习任何事情，都要先学习规则，了解清楚规则，才会更好的游戏。而基于法律行为的不动产物权变动的规则是：法律行为的有效，法律人的处分权，过户登记。这三者合起来就是基于法律行为的不动产物权变动。
仅了解规则是远远不够的，还得落实到具体的案例中，也就是具体的适用中。关于基于法律行为的不动产物权的变动的具体的适用有八个方面，我们一一诉来：1,不动产的所有权抛弃，首先是抛弃方的单方法律行为有效，再者是抛弃方要有对抛弃物的处分权，最后就是登记（涂销登记）；2,不动产抵押权、建设用地使用权的抛弃，和第一个的不动产所有权的抛弃的适用是一样的即抛弃方的单方法律行为的有效，再者是抛弃方对抛弃物有处分权，最后要登记（涂销登记）；3,不动产买卖，首先是买卖合同的有效，其次就是买卖人对买卖物有处分权，最后就是过户登记或者移转登记；4不动产赠与，首先赠与合同的有效，其次就是赠与人对赠与物享有处分权，最后则是要过户登记或者移转登记；5,建设用地使用权出让或转让，首先出让和转让的合同有效，其次是出让人或转让人对出让物或转让物有处分权，最后要进行设立登记；6不动产抵押权的设立，首先抵押合同有效，然后抵押人对抵押物有处分权，最后要进行设立登记；7,基于设立公司（合伙）协议的不动产出资，首先是设立公司（合伙）的多方法律行为的有效，再者是要有其相应的处分权，最后要进行过户登记或者移转登记；8,附着于土地的林木的买卖与赠与，首先是买卖或者赠与合同的有效，再者是有相应的处分权，最后则要过户登记或者移转登记。
我们再说说登记的注意事项，首先登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记（《登记暂行条例》第21条）。物权变动的时间点，是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记加载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书（房地产、建设用地使用权证）之日（物权法14条）。再者是不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，不能办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理，协商不成，则由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。最后，登记原则上是由当事人双方共同申请。但属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：1,尚未登记的不动产首次申请登记的。2,继承、接受遗赠取得不动产权利的。3,生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。4,权利人姓名、名称或者自然状况发生变化的，申请变更登记的。5不动产灭失或者权利人不放弃不动产权利，申请注销登记的。6,申请更正登记或者异议登记的。
最后常规都了解清楚了，就该记住例外的情形。1,土地承包经营权无须设立登记（注意未登记，可以对抗第三人）；2,土地承包经营权的转让无须移转登记（注意，未登记，不能对抗善意第三人）；3,地役权的设立无须设立登记（注意，未登记，不能对抗善意第三人）。
仅了解规则是远远不够的，还得落实到具体的案例中，也就是具体的适用中。关于基于法律行为的不动产物权的变动的具体的适用有八个方面，我们一一诉来：1,不动产的所有权抛弃，首先是抛弃方的单方法律行为有效，再者是抛弃方要有对抛弃物的处分权，最后就是登记（涂销登记）；2,不动产抵押权、建设用地使用权的抛弃，和第一个的不动产所有权的抛弃的适用是一样的即抛弃方的单方法律行为的有效，再者是抛弃方对抛弃物有处分权，最后要登记（涂销登记）；3,不动产买卖，首先是买卖合同的有效，其次就是买卖人对买卖物有处分权，最后就是过户登记或者移转登记；4不动产赠与，首先赠与合同的有效，其次就是赠与人对赠与物享有处分权，最后则是要过户登记或者移转登记；5,建设用地使用权出让或转让，首先出让和转让的合同有效，其次是出让人或转让人对出让物或转让物有处分权，最后要进行设立登记；6不动产抵押权的设立，首先抵押合同有效，然后抵押人对抵押物有处分权，最后要进行设立登记；7,基于设立公司（合伙）协议的不动产出资，首先是设立公司（合伙）的多方法律行为的有效，再者是要有其相应的处分权，最后要进行过户登记或者移转登记；8,附着于土地的林木的买卖与赠与，首先是买卖或者赠与合同的有效，再者是有相应的处分权，最后则要过户登记或者移转登记。
我们再说说登记的注意事项，首先登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记（《登记暂行条例》第21条）。物权变动的时间点，是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记加载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书（房地产、建设用地使用权证）之日（物权法14条）。再者是不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，不能办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理，协商不成，则由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。最后，登记原则上是由当事人双方共同申请。但属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：1,尚未登记的不动产首次申请登记的。2,继承、接受遗赠取得不动产权利的。3,生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。4,权利人姓名、名称或者自然状况发生变化的，申请变更登记的。5不动产灭失或者权利人不放弃不动产权利，申请注销登记的。6,申请更正登记或者异议登记的。
最后常规都了解清楚了，就该记住例外的情形。1,土地承包经营权无须设立登记（注意未登记，可以对抗第三人）；2,土地承包经营权的转让无须移转登记（注意，未登记，不能对抗善意第三人）；3,地役权的设立无须设立登记（注意，未登记，不能对抗善意第三人）。
《下列选项中属于基于法律行为的物权变动的是( )。》
答：【答案】：C 选项 A 是基于事实行为，B 是基于法律规定。选项 D 不发生物权变动。
