土地投资入股涉及哪些税收 租赁农民土地涉及哪些税收问题
土地是以股东的名义购买的，现股东准备将此地块投资到公司中，涉及到的税种主要有个人所得税、营业税、土地增值税、契税，
1、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。本通知自2003年1月1日起执行。”
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收取固定利润的，属于将场地转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》国税函[1997]490号
根据《营业税税目注释》的有关法规，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税； 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按"转让无形资产"税目征收营业税。
2、土地增值税，
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件的规定：
“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。”
因此，对以土地进行投资的企业，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，也要按规定缴纳土地增值税。
3、个人所得税，企业所得税 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
企业所得税问题
江苏某材料有限公司，法人代表郑某。
该企业在2010年初，用现金、土地、房屋等资产按公允价值3900万元投资入股某科技公司，扣除土地、房屋帐面净值后的投资收益，未按规定申报纳税。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
2011年8月，国税稽查部门对该案进行了查处，依法追缴企业所得税450.2万元，加收滞纳金9.45万元。
个人所得税问题
根据《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
因此，贵公司的股东将以自己名义购买的土地投资到公司，必须办理土地产权的转移手续，财产权属变更视同财产转让，则根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则的规定，个人以土地投资应按财产转让所得计征个人所得税。
富豪恐慌、巨大争议的文件：
●关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税的批复
（国税函〔2011〕89号） 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
规定：“根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等规定，南京浦东建设发展有限公司自然人以其所持该公司股权评估增值后，参与苏宁环球股份有限公司定向增发股票，属于股权转让行为，其取得所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。”
自然人把对南京浦东建设的股权作为出资买了苏宁的股票。
《个人所得税法》及其实施条例规定：个人将非货币资产投资于企业，属于个人转让所得，依法应该征收个人所得税。
个人将非货币资产评估增值后，投资企业，取得股权，其个人所得税计税依据为：相应股权价值高于该资产原值的部分。
是是非非319：
2005年，总局对福建地税批复：《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》
国税函[2005]319号
考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。
营业税。
根据《营业税暂行条例》规定，“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”。农民取得的租金收入应缴纳营业税。根据《营业税税目税率表》规定，税率为5%。
同时，依据《营业税暂行条例》第十条及《实施细则》第二十三条规定，农民取得的租金收入未达到起征点的，可免征营业税。
《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。
《印花税暂行条例实施细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。
因此，公司与农民签订的土地租用合同不属于财产租赁合同，也不是土地转让合同，该合同不需贴花。
扩展资料：
根据《营业税暂行条例》
第十一条 营业税扣缴义务人：
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
第十三条 营业税由税务机关征收。
第十四条 营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国营业税暂行条例
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
因此，若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。
《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。
三、企业所得税
《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
假如母公司拟出资的土地使用权原账面余额为1000万元，现评估增值为5000万元，双方确认的公允价值也为5000万元；则企业应确认4000万元的资产转让所得，依法计缴企业所得税。
四、印花税
从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。
《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号：）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。
五、契税
对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。
