关于国有土地使用权的回收及补偿问题 求《国有土地使用权回收方案》
1、批准主体不同：
由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
2、补偿范围不同：
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
为公共利益需要使用土地的，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
3、目的不同：
土地征收以公益性为目的。收回国有土地使用权的情形包括：
1、为公共利益需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国土地管理法
参考资料来源：百度百科-土地征收
存量国有建设用地收储方案
根据※※※※公司提出的书面申请，我们对标的物权属、四至范围、面积、用途、利用现状均进行了现场踏勘，调查审核，并征寻了规划部门意见后，认为符合土地收储条件，可列入年度土地储备计划。现就房地产收储有关具体事项特制如下收储方案：
一、收储土地范围。本次被收储标的物位于※※※（具体四至范围见图），土地使用权为国有出让，土地面积为※※m2，[详见※※号国有土地使用证]。
二、收储土地利用现状。该宗地原批准用途为工业用地，土地权属界线清楚，目前无出租和抵押行为，宗地现场已达到“三通一平”。
三、收储依据与方式。根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、以及《※※县国有建设用地储备办法》相关规定，该宗地可采取依法有偿收回方式。
四、收储土地价格。
委托具有评估资格的评估机构对拟收储的土地及其地上建筑物、构筑物价格进行评估，拟定收储价格，报主管部门批准确认。
1、收储补偿标准。属以划拨方式取得的土地，按划拨用地的补偿政策给予补偿（可按土地用途最高出让年限评估价的50%计）；属以出让方式取得的土地根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；属新征土地按新征地的补偿；涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法律、法规、规章和相关政策的规定给予补偿；属行使优先购买权的，按照土地转让申报价格给予补偿。在实际补偿收储中需增加补偿额的，经主管部站集体会审后，报县政府批准实施。
2、收储补偿价款。根据土地与房产评估报告和现场踏勘、测算、审核，拟定该宗地收储补偿总价为※※万元整。
五、收储审批程序。
1、收购申请。由土地使用权人提出书面申请，并提交相应的权属证明村料或根据公共利益需要由本中心主动联系收储。
2、审核调查。对拟收储标的物进行现场踏勘，调查审核。
3、征寻意见。申请规划局出具规划设计条件意向报告。
4、产权评估。委托有资质的土地、房产测量机构和评估机构进行测量和评估。
5、费用测算。根据调查和评估结果，进行土地收储补偿费用的测算。
6、拟定收储方案。根据土地权属情况，规划设计条件以及收储费用测算结果等，拟定具体收储方案。
7、集体会审。由县局组织会审系统对拟收储土地用途、规划条件、收储价格、收储方案进行集体会审。
8、审批确认。将会审意见形成正式的土地收储方案，报县政府审批。
9、实施土地储备。由县土地储备中心与原土地使用权人签订《土地收储协议》，按照收储方案要求实施土地储备。
六、收储保障措施。
1、落实收储资金。该宗地应由县财政拨付专项资金进行实物收储，但鉴于县财政资金周转困难，建议采取协议方式收储，其收储款可待该宗地出让成交后，一次性付清。
2、加强规划管理。规划部门应科学制定控制性详细规划，确定地块用地条件，严格规划控制，依规统一建设。
3、加强储备土地管理。按照属地管理负责制度，加强储备土地巡查管理，并成立专门班子，严历打击抢建、抢种和违规建筑行为。保证完成收储土地依法出让的前期工作
二0一0年 十 月二十九日
(一)无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：
1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；
3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；
4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。
5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：
收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
(二)有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：
1、为了供利益需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
搞明白了。不管是划拨的还是出让方式取得的土地使用权，按照物权法都是用益物权，只不过是取得土地使用权的方式不同而已，提前收回土地使用权应当给予补偿。但是，这个要靠地方法律来补充具体的补偿程序及补偿标准。
按照现行法律，实施城市规划及市政建设等都可以提前收回土地使用权的，积极协商补偿是不得已而为之啦~~~
我们遇到和你类似的情况，市政修路占用了红线内土地，同样也是划拨土地且地上无建筑物，协商补偿非常的困难，即使相关地方法规已经明确了补偿义务主体~~
说政府搞建设违法，在国内不现实。但是地方政府的做法的确不妥，征收国有土地使用权，必须给予土地持证权利人相应的补偿。但是鉴于你获取该块土地时，是通过划拨无偿获取的，而且至今地块上没有建筑物，估计地方政府不会给你补偿。为什么？即时给你补偿，按照土地法，你也应该先补交土地出让金之后才能给你。这先付出后获取一出一进，结果就是你应该是赔本的。除非你有强硬的私人关系，否则你基本获得不了什么补偿。
如果真是无偿获取的，得不到补偿也是理所当然，所以还是心宽体胖一些为上策。
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