如何对房地产行业销售环节进行内部审计 审计房地产企业的重要流程？
作者&投稿：姓逃 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
房地产开发企业内控审计中，关于销售环节应重点关注哪些方面~
B风险管理：办理交房后存在未收取房屋面积差价款，少（多）确认收入？预收账款与应收账款及客户到期未清项清单核对不及时，造成客户信息窜户挂错账情况或未到具体客户情况？
C控制活动：销售业务岗位与收款业务岗位是否相互分离？房屋的销售价格及优惠折扣的制定是否按照权限逐级审批？特殊折扣销售是否经集团公司营销部批准？营销部是否根据销售合同编制销售通知单以及销售发票通知单？财务部收款员每天下班前汇总当天收款情况，形成收款交接表，与出纳员交接？编制销售发票通知单的人员与开具销售发票的人员是否相互分离？销售发票是否按顺序号填列开具？作废的发票是否加盖“作废”戳记并妥善保管？退房是否按公司规定履行相应审核批准？退房是否经质检部门检验并出具检验证明？财务部是否根据营销部提供的面积差价明细表及实测报告，认真核对实测面积、预售面积及收款记录，收取房屋差价或退款通知后，交营销部办理交房手续？财务部是否将客服部提供的交房明细表与交房确认单、销售明细表、面差明细表核对，经核对无误后编制结转收入明细表？财务部是否月末或定期编制客户到期未清清单，核对无误后责成营销部进行催收工作？佣金支付是否符合国家规定，并如实在账面体现？财会部门是否在审核检验证明、退房接收报告后办理相应退款事宜？被审计单位是否建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账款催收制度？对与客户之间的往来款纠纷、逾期账款是否及时采取措施？坏帐损失的处理是否经授权批准？对已注销的坏账是否进行备查登记？已确认并注销的坏账以后收回是否及时正确的入账？应收账款的记录与收款岗位是否分立？应收票据的取得与贴现是否经保管票据以外的主管人员书面批准？已贴现票据是否在备查簿中登记？
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从税务的角度来看的，这是一般审计经常关注的地方，不过本质上还是看这些房子是不是真的卖出去了，从逃税的角度来看，很多房地产企业为了少交税或者晚交税，往往房子已经卖出去了但是还不确认收入，这里房地产企业的思考是设法压低利润，少交企业所得税、营业税和土地增值税，一般会出现的问题是：
1 推迟确认收入资金实际已经回收了，但是不确认收入，那么利润表上的数字就不会好看，那么所得税就会相应减少；但是审计的时候可以通过关注往来账来看企业是不是确认收入。
2 企业转让不动产必须缴纳5%的营业税，这里必须进行测算了，就是将主营业务收入X5%进行测算，看企业是不是少交税了，不过要在主营业务收入正确的前提下，如果收入的不正确，税肯定有问题的。
3 土地增值税应在房地产合同签订后7天里申报，它的计算很复杂，测算也不便，所以大概和以前年度进行比较然后看看日期什么的，然后看看有没有什么重要的文件什么的。
;审计去审房地产，最重要的就是房地产企业的收入确认问题，很多企业的房子是预售的，但是实际上并不符合收入确认的条件，房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标，就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点：
1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则，并且必须要实地观看销售楼盘的入住率，看是否属于提前确认收入的问题。
2 注意测算银行的长期借款利率，特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准
3 注意看是否有投资性房地产，其公允价值如何获得、如何计价等
4 房地产的产权是否转移，查看房地产转移的相关文件。
B风险管理：办理交房后存在未收取房屋面积差价款，少（多）确认收入？预收账款与应收账款及客户到期未清项清单核对不及时，造成客户信息窜户挂错账情况或未到具体客户情况？
C控制活动：销售业务岗位与收款业务岗位是否相互分离？房屋的销售价格及优惠折扣的制定是否按照权限逐级审批？特殊折扣销售是否经集团公司营销部批准？营销部是否根据销售合同编制销售通知单以及销售发票通知单？财务部收款员每天下班前汇总当天收款情况，形成收款交接表，与出纳员交接？编制销售发票通知单的人员与开具销售发票的人员是否相互分离？销售发票是否按顺序号填列开具？作废的发票是否加盖“作废”戳记并妥善保管？退房是否按公司规定履行相应审核批准？退房是否经质检部门检验并出具检验证明？财务部是否根据营销部提供的面积差价明细表及实测报告，认真核对实测面积、预售面积及收款记录，收取房屋差价或退款通知后，交营销部办理交房手续？财务部是否将客服部提供的交房明细表与交房确认单、销售明细表、面差明细表核对，经核对无误后编制结转收入明细表？财务部是否月末或定期编制客户到期未清清单，核对无误后责成营销部进行催收工作？佣金支付是否符合国家规定，并如实在账面体现？财会部门是否在审核检验证明、退房接收报告后办理相应退款事宜？被审计单位是否建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账款催收制度？对与客户之间的往来款纠纷、逾期账款是否及时采取措施？坏帐损失的处理是否经授权批准？对已注销的坏账是否进行备查登记？已确认并注销的坏账以后收回是否及时正确的入账？应收账款的记录与收款岗位是否分立？应收票据的取得与贴现是否经保管票据以外的主管人员书面批准？已贴现票据是否在备查簿中登记？
