签订烂尾楼施工合同应注意什么问题签订施工合同时应该注意哪些问题？

作者&投稿：绪咬（若有异议请与网页底部的电邮联系）

烂尾楼工程交接手续需要注意什么~

接收烂尾工程要做一些什么工作？
1.到烂尾项目上看了一下现场，了解一下施工进展了什么程度？如果有半截外架和生锈的塔吊，砌了一半的墙和浇了一半的楼板，有支好模或扎好铁没打砼的，可以说是施工方管理不善。一个管理良好的施工队，如果要停工，会把这类事情处理好，并对成品和半成品进行保护。管理特别好的，现场基本上是没有没有用在项目上的材料余留。同时项目会很清洁。
2.把项目的资料拿出来看一下。很多项目连资料也没有。
3.把项目签订的所有合同找出来看一下。
4.理清项目的应收款和欠款。
5.把项目原来的预算与进度款申请的资料找出来。同时按现场的市场行情做一份新的预算。
6.估已完成工程的产值和未施工的合同内容与合同价，也就是还有多少钱收。
7.按现在的市场造价来算复工和清理成本，按现在的市场造价来算未完成的合同工程内容的预算成本。
8.计算清算和解除原有合同的成本，原则上原有的合同不再执行，最好一次买断欠款和补偿。
9.原来的项目管理人员有没有能用的，原则上不用，但要保留一至二个知情人员。
10.与相关的各方进行谈判。建设方、施工方、分包和材料供应商、劳务队伍、相关主管部门
11.评估成本、收益与风险
12.风险包括：合同纠纷、劳资纠纷、工程合法化、工程质量隐患

　　订立工程合同前，要细心研究合同条款，要结合项目特点和当事人自身情况，设想在改造中可能出现的问题，事先提出解决的措施。合同条款用词要准确，发包人和承包人的义务、责任、权利要写清楚，切不要因准备不足或疏忽而使合同条款留下漏洞，给合同履行带来困难，使施工单位合法权益蒙受损失。

　　签订施工合同时应该注意的问题：

　　1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定

　　目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订
“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。

　　有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。

　　2、严格审查发包人资质等级及履约信用

　　施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。

　　根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。

　　3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容

　　“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。

　　(1)实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用体积廉洁，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。

　　(2)根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。

　　3)建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场工程量和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。

　　4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定

　　一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。

　　5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系

　　尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

　　6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

　　《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定歈　及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。

　　7、不可抗力要量化

　　施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。

　　国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

　　8、运用担保条件，降低风险系数

　　在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。

一、关于工程量的确定与工程款的支付时间问题。

1、烂尾楼工程量的确定，看似极为简单，其实不然。

从建设工程施工合同签订的情况看，对工程量的确定通常有这么几种方法：

一是一次性包死价;

二是委托有关审计机构进行工程造价审计。

烂尾楼工程纠纷产生后，如发包人与承包人依施工合同约定委托有关审计机构进行工程造价审计，这种方法不太会产生歧义。但在施工合同中约定承包范围内的工程是一次性包死的情况下，如何计算或确定烂尾楼的工程量就值得讨论了。

因为烂尾楼之所以会成为烂尾楼，本身就决定了其承包范围内的工程是不可能由承包人独家完成的，在这种情况下，一次性包死价就成了一种无法包死的价格了，而当事人又无法对承包人完工的工程量达成一致意见，故唯一可行的方法也是必须委托第三人进行审价确定。

2、关于工程款的支付时间。

在实务当中，发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款的内容，即实行进度款支付办法。

建设部与国家工商行政管理局共同制定的建设工程施工合同的示范文本(99年版)通用条款第26条第1项规定：“在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付工程款(进度款)。”同条第4项规定：“发包人不按合同约定支付工程款(进度款)，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。”在专用条款中，发包人与承包人也许会有更明确、更细致的约定。

应该说，这些条款的约定在施工合同得以充分履行的情况下，是没有任何问题的，但在烂尾楼工程纠纷中，常常会发生争议，即发包人往往主张尚欠工程款的支付须到承包人承包的工程整体竣工验收后方能支付，而承包人则要求在合同终止后当即要求发包人支付。