浅谈房地产开发项目的全过程跟踪审计 由黄泥头全过程跟踪审计的成果浅谈如何做好全过程跟踪审计
一、全过程跟踪审计的概念
建筑工程项目全过程跟踪审计是指审计部门依据相关法律的规定，对建筑工程项目从项目建设前期准备工作至项目竣工验收交付使用全过程全部经济活动的真实性、合法性、合规性、完整性和效益性进行监督、检查和评价，并针对建设过程中存在的问题及时提出审计意见和建议，促进基建部门、施工单位、监理单位等强化管理，有效地控制工程成本，保障建设资金的合理使用，提高建设项目投资效益。
二、事前跟踪审计要点
在工程前期，是整个工程的准备阶段，跟踪审计需在事前控制中要发挥应有作用，才能有效避免在之后的施工阶段和竣工阶段出现难以预料的问题。事前跟踪审计主要包括项目可行性研究阶段的审计、项目设计阶段的审计和项目招投标阶段的审计。
1.
项目可行性研究阶段的审计。建筑工程项目可行性研究是项目投资前期工作的核心和重点，也是项目决策的重要依据。在对这一环节的审计中，应把握以下几点：专家意见是否客观、独立，反对意见是否得到重视；可行性研究报告是否在客观的前提下，通过对项目要素进行认真全面的调查和详细的测算分析，经过多方案的比较论证后提出的；项目建议书是否坚持实事求是的原则；拟建项目的各要素是否进行认真的调查研究，测算分析是否符合实际情况；项目是否具备经济上的必要性、合理性、现实性；环境及建设上是否具备可行性等。
2.项目设计阶段的审计。建筑工程项目的设计方案是整个项目的蓝图，事关整个项目建设的最终成败。在对这一阶段的审计中，审计人员应重视以下几个方面：建筑工程建设理由及条件；工程选址及建设规模；经济效益、环境效益及社会效益等内容是否在工程设计方案中充分说明；是否满足设备的选型、征地、投资控制、编制施工图设计的需要；施工图的设计是否满足建筑材料的选用、设备的安装和非标准件制作的需要，是否满足施工图预算的编制、施工组织设计和现场施工方面的需要；设计阶段相关费用是否合规合理等。
3.项目招投标阶段的审计。建筑工程项目建设招投标是项目单位按照《招标投标法》要求，利用现有建筑市场，全面引进竞争机制，保证工程质量，降低投资成本的有效途径。在对这一环节的审计中，审计人员应重点关注以下内容：招投标程序是否合法，操作是否规范；投标单位的资质是否合规，能力是否达标；招投标单位的之间是否存在串通投标；招标小组评标办法是否公正、公平、科学、合理。
4.项目建设合同签订阶段的审计。建设合同是承包方进行工程建设，发包方支付工程价款，明确双方当事人权利义务的有效依据，也是确保工程质量、进度、造价的关键文件。在对合同签订环节进行审计时，审计人员应重点把握以下几个方面：工程建设是否存在无合同施工的现象；合同的订立是否以立项报告及招标为依据，有无超计划、超标准擅自订立建设合同的现象；合同条款是否齐全严谨，对于定额套用、费用计取、材料供应、质量标准、工期进度、安全施工、结算方式、质保期限、违约责任等主要条款是否明确；是否将施工现场的固体废弃物、扬尘、噪声、污水等污染物的治理写入合同附加条款；合同是否对工程分包作出了相应的资质、能力、范围等方面的规定，对承包方擅自转包、或将主体工程肢解后分包等行为，是否明确了相应的处罚措施及责任追究办法；工程建设项目的合同及相关条款是否与招标文件和投标书保持一致性等。
三、事中跟踪审计要点
建筑工程项目事中审计主要是指对建筑工程项目建设施工阶段进行的审计
，审计内容包括核实项目成本造价和监督工程建设的质量。对这一阶段的审计，应重点做好以下几个方面的工作：
1．在材料采购方面，要对设备材料价格进行有效审核控制，建设用设备材料的购进，其价格的真实性要进行核实，排除施工单位故意抬高材料价格、增加工程造价的可能，对设备和材料不能正常使用的，要进行针对性分析，明确责任关系；
2.
在合同履行方面，要核查相关单位履行合同有无违法分包转包工程行为，要对变更、增补或者终止合同情况进行检查；
3.
在设计变更方面，审计人员应检查在建设单位否严格按施工图施工，若存在设计变更，要对现场签证和设计变更等内容的真实性、合理性、合规性、完整性进行检查；
4.
在概算执行方面，要对概算的执行情况进行检查，概算是成木控制的重要指标，施工方如果超出概算购置资产，或者其他挤占虚列工程成本行为，都是违法行为，审计监管要对此进行有效控制；
5．在施工组织设计方面，应审查施工组织设计是否从全局出发，抓重点抓难点，抓关键环节与薄弱环节，确保施工的连续性、节奏性和均衡性。
四、事后跟踪审计要点
建筑工程项目事后审计，包括竣工验收阶段的审计和结算阶段的审计。竣工结算审计是建筑工程项目审计工作中必须要把握好的最后关隘，为有效的达到审计效果，在该阶段的审计中，要把握好以下几个要点：
1.
要对工程量进行核查，工程竣工后，施工单位要用工程量进行工程结算，审计人员要对施工单位所报的工程量进行重点审查，审查工程量是否按规定的计算规则执行，有无多计、重计、漏计工程量，对那些多计入的工程量要坚决清理；
2.
要对设备和材料价格进行审查，建设用设备和材料单价是不是合理，不能只看发票，要防止施工单位以劣充好，蓄意抬高材料价格，要审查是否有应调未调及定额规定不应调整而在结算中又调整材料的情况；
3.
要审查费用计算程序和取费标准是否配套，有无低级高套、虚增取费项目、重复计费、随意提高计费基数等情况；
4.
要对隐蔽工程记录和设计变更的相关材料进行真伪核查，隐蔽工程需要现场签证，事后补签证或者虚假记录都应列入审查重点。
5.
要严格依照合同的相关规定，逐项验收，保证决算材料的合法性，出现与合同不相符的情况，要有明确的相关说明。
6.
对于在结算工作中出现不良情况的施工企业要登记在案，记入企业的诚信档案，在条件允许的情况下，可以将信息共享给行业内其他建设单位，在后续的项目招标及施工管理活动中要重点检查。
建筑工程建设投资成本不断膨胀，开展建筑工程项目全过程跟踪审计工作应不断强化。全过程跟踪审计应深入尝试，审计过程中必然会碰到各种困难和问题，审计人员应切实把握好建筑工程项目建设各个阶段的审计要点，采用先进的审计手段及方法，保证审计资料的可靠性与真实性，从而在保证建筑施工顺利开展的前提下，使建筑投资得以更好地控制。
摘要：全过程跟踪审计指的是从设计、招标、施工到最终交付使用过程中，对工程造价的控制，本篇通过对无锡市黄泥头拆迁安置房的全过程跟踪审计成果的分析，充分论述了如何做好全过程跟踪审计。关键词：全过程跟踪审计；成果；签证；经验一、黄泥头拆迁安置房二期工程概况黄泥头拆迁安置房二期工程一标：无锡市广益街道黄泥头安置房小区（原第六色织厂地块）东临小区规划道路，西临通江大道，南临北新河，北侧为江海东路。
