忆小可从事油气地质研究的历程 房地产开发项目敏感性分析
每个楼盘在宣传的过程中都显得非常高、大、上，对于想要买房的购房者来说，该怎么看清楼盘的真实情况呢？其实很简单，看这8个方面就够了！
一、看五证
五证分别是：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。五证不全的楼盘，不仅办不了房产证，还有各种风险，比如延长交房、一房两卖，更有可能出现烂尾的风险。
二、看交通
要买房先看交通。在当今快速城镇化背景下，衡量一个楼盘的好坏不再局限于地段，而是交通。交通方便意味着再远的距离也不问题。
了解小区外交通状况主要考虑的出行是否方便，包括小区位置是否紧靠道路、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。快速判断楼盘交通状况可以咨询以下问题：公共交通站距离小区有多近？起止时间、间隔时间是怎样的？公共交通方便夫妻上班，孩子读书么？打车是否方便？自驾是否通畅？
除了外部交通，购房者还应该通过平面规划图来了解一下小区内外部的道路状况，如进出小区是否方便，是否实行人车分流，是否有足够车位等。
三、看配套
配套是影响购房者日常生活的重要资源，配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。
外部配套：商场、超市、医院、银行、派出所、餐饮、休闲娱乐等。
内部配套：水、电、燃气、煤气、宽带等。
需要说明的是，每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也应各有偏重。每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。
四、看规划
想要买一套保值房，了解区域规划也十分重要。途径有两种：一方面可通过网络搜索规划；另一方面也可查阅当地规划局网站。如果在房源所在区域内，规划一些生活配套措施，对于购房者是有利的，而也存在一些规划（如将建火葬场、垃圾站、变电站等）会造成楼盘贬值，转手困难。
五、看进度
在房地产市场上，很多购房者十分害怕项目不动工、不交房或物业差，那么怎样了解楼盘的施工进度呢？一看工地是否规范；二看宣传是否和产品一致；三看施工速度。综合比较这三点之后，购房者可以选择工程进展速度较快的楼盘，一方面可以较快交房，另一方面如果在淡季期间，开发商仍然有充足的资金保证楼盘的顺利开发建设，说明开发商综合实力较强，楼盘也较为有保障。
六、看户型
学会看户型图更能助你挑到一处心仪的居所。其中基础信息必须掌握清楚：1、面积和尺寸。首先购房者需注意辨别户型图标注的建筑面积与实际的使用面积之间差多少。其次要根据户型图上的数字判断各个空间的大小，一般而言大开间、小进深的户型更容易具有良好的自然采光和通风条件。2、结构和空间布局。户型在某些时候是可以通过后期改造的，这就需要通过户型图了解可变结构和空间布局。
七、看楼间距
楼间距直接决定了房子的采光、噪音、通风以及隐私，是看房环节中十分容易忽视但又非常重要的一点。楼间距越大，购房者的居住环境就越宁静，这同时意味着较高的生活标准和舒适感受度。
八、看人气
衡量一个楼盘是否有前景，人气是很好的证明。购房者可以从本地房产局或者房产信息网看清楼盘真实成交数，也可以通过网络和媒体查看该楼盘是否有负面信息。
（以上回答发布于2018-07-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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房地产投资项目敏感性分析（一）
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。
严重敏
（华东师范大学西欧北美研究所，上海200062）
我对地质学知之不多，但我与朱夏（小可）45年夫妻。尽管实际相聚仅三分之一时间，且有半数日子他在病贫之中，但从他的言行和诗词中我能理解他的思绪起伏，兹略记于后。
小可出身于文学世家，先翁以古体诗著名，一生从事教育，先姑也擅长文学，小可幼年时，父母即授以古诗词，10岁即能集句作诗，并随父母游富春江等名胜，对山高水长的自然景观，萌发奇想。
由于良好的家庭教育，小可未进小学，4年完成中学学业，15岁考入上海交通大学物理系。由于年轻不习惯车床等工业劳动，并在校图书馆阅读到地质书籍，了解了地质学的作用及联想到童年时游历山水之趣，遂于次年（1936年）至南京考入中央大学地质系，开始了他踏遍青山的地质生涯。这是他一生中第一次最重要的抉择。
1940年大学毕业后，考入中央地质调查所，在黄汲清教授指导下先后参加了川、黔、湘等地的地质、矿产调查和中国地质图的编制工作，提高了实际工作能力，获得了长者的赞评。但由于工作繁重、收入微薄，同时需负担兄弟在复旦大学就读的部分生活费，因营养不良、体质下降，时有疾病缠身。1943年前后友人成我青、刘璜先后谢世以及同事在贵州调研考察时遭匪徒杀害等一系列不幸遭遇，使他于1944年告别北碚至中央大学任助教，一度曾萌发从文（翻译、著作）弃“地”的思想。
我1942年毕业于中央大学地理系。在校期间，因地质、地理同属理学院，课问时有相遇，但从未交谈。1944年小可回中大工作期间，我在沙坪坝南开（当时称南渝）中学任教。一次偶然共同参加中大同学婚礼的机会，再次相遇而至相知，并于1945年10月在北碚结为夫妇，小可正于此前重返地质调查所工作。
同年抗战胜利，社会各界积极准备“胜利复员”，地质调查所须分批东行，而我因工作的学校无复员计划，须待学年结束后始能离校。期间，小可来沙坪坝等我教学任务结束后同还上海。这时候正逢国民党教育部在全国举行留学生选拔考试，且南开中学是考场之一。这样我们就近参加了考试，翌年发榜小可录取赴瑞士：的公费生，我被录取为结官价外汇的自费生。这样，从1947年起我们先后赴瑞士留学。小可在苏黎世瑞士联邦理工高校（E.T.H.）地质研究所，师从凡·斯托布（Staub）教授研究构造地质，同时到纳沙泰尔大学受教于威格曼（E.Wegmann）教授。名师指导和勤奋学习，结合在国内从事实际工作的实践经验，使他在地质理论上有长足进步。平时很少做笔记的他，其时却记录了厚厚两大本的外文读书心得。当时我就读于苏黎世大学研究院学人文地理。在这近二年的时间里，除了关心国内解放战争和家人平安外，过着紧张的学习生活。但好景不长，1949年公使馆就拒付公费，也不能结汇，几经交涉，每人只获得回国的路费。这是又一次考验我们作出何去何从的重要抉择。相当一部分留学生如彭国庆、袁锡等利用路费延长学习，迄今仍未回国。我们两人路费相加，要维持一段生活然后寻找出路也未尝不可。何况E.T.H.是爱因斯坦曾经工作过的学校，在国际上知名度很高，其地质系也享有盛誉。但强烈的爱国主义思想以及地学工作应为祖国建设服务的信念使我们在欣闻上海解放后就决心筹划归国。在全国尚未解放、海道仍受封锁的困难情况下，我们谢绝了导师的挽留，于1949年10月回到新中国的怀抱。
新中国重视矿产资源的开发。朱夏归国后，应浙江朱庭祜先生之约，到杭州协助组建浙江地质调查所，任副所长，并对浙江北部进行地质矿产调查，我在浙江工矿厅资料室任工矿报道编辑，过着相对平静的生活。这期间小可工作和健康情况都很好。记得1951年调上海筹建华东地质调查所时，每日早晨至外滩华东工业部上班。进出里弄，邻居都说他英俊潇洒像个大学生，体质比解放前有很大提高。这期间，他对山东、安徽马鞍山、大别山等地区的金、铜、铁、黄铁矿等进行了实地勘察。不久机构调整，华东地质处撤销，他调任北京地质部地矿司，主持煤田地质勘探，并到河南平顶山、山西义棠、内蒙古石拐子等重点地区进行调查、指导工作。为了照顾两老和抚养三个子女，我留在上海华东师范大学任教，开始了漫长的三十年分居生活。
1955年，帝国主义对我国进行封锁，石油无法进口，外国反动学者又鼓吹“中国贫油论”。当地质部召开全国石油普查会议之时，小可出于爱国和反驳国外反动言论之心，自告奋勇去大西北勘探油矿等资源。这是他人生的又一次重大抉择。
1955至1958的4年中，当时西北地区交通困难，装备简陋，其艰辛程度是今天的年青人难以想象的。一个国外归来的游子，坦然面对生活条件方面的很大变化。为了祖国建设的需要，他率队勘察新疆准噶尔盆地北部，获得良好油气远景，为建设克拉玛依油区作出了贡献；之后至青海柴达木盆地作全面油气普查，并于1957年获得冷湖浅钻中出油和马海盐湖的天然气等业绩；同时还对藏北、昆仑山北坡开展石油以外的金属矿产等调研，并穿越昆仑、可可西里和唐古拉山到藏北工作。在这整整4年时间里，除了到北京汇报工作之余短期回家外，再无任何节假日，有一年里春节也未能回家。在高寒山区的日子里，夜间帐篷中茶水冻冰，只能以酒代茶，车行受阻，脱下棉衣填轮前行，更无新鲜食品营养，以致体质日衰。为维持必要的营养和御寒，只得以高价罐头食品和酒来补充能量。在影响寄家工资数时，戏称他负担我一人生活费，由我负责全家生活费。为了保证他的健康，我们无怨无悔，不足之时，先翁变卖部分藏书补缺，但从不对外声张。在此期间，他以乐观主义的精神面对困难，不但在工作中成果累累，还写下了许多脍炙人口的诗篇，至今仍为地质界许多同仁津津乐道。1959年和1960年奉调至东北松辽盆地，与关士聪先生一起为大庆油田的发现和建设夜以继日地工作。作为大庆油田发现的有功人员之一，他荣获了国家科技进步一等奖。
20世纪60年代初，他对南方各地的油气地质进行了调研，并参加华东地质研究所的筹建工作、主持华东各省1∶20万地质图幅的野外验收与报告审定，进行了区域地质矿产的广泛研究。在此期间，业治铮先生、刘光鼎先生先后调至海洋地质研究所，住在同一院内，在业务上相互交流，为他们在学术上长期合作打下了基础。此时，华东所在李公俭所长领导下，工作开展比较顺利，但好景不长。文革开始，他和许多知识分子一样遭受了各种不公的遭遇，然而，他仍念念不忘探索中国油气地质和大地构造的理论。在特殊困难的情况下，他率先介绍板块构造学说并运用于中国油气盆地的研究。在文革后期，他得悉崔振东同志来江苏主持石油勘探工作，欣然接受邀请，重新到江苏石油勘探指挥部一线工作。1975年前后，他抱病随王震副总理至黑龙江、山东等地视察金矿勘探，后因病情加剧到上海诊治，却因医疗关系在南京，不能在沪住院治疗。此时腹痛难以行动，只能向里弄借了板车由子女推进送至华山医院作局部治疗。文革结束后，因胰胆剧痛，进入南京工人医院治病。随着政治上的拨乱反正，他的医疗条件也不断得到改善，治病期间曾得到原地矿部石油地质局和江苏省科委领导、江苏石油勘探指挥部和华东地质研究所等领导、同事们的关怀和帮助。仰仗工人医院医师高超的医术，经过长达12小时的手术，终于切除了病灶。但因体质虚弱，术后高烧等反复多次，九死一生。但不管处境如何，健康状况如何，他对石油地质和大地构造的研究从不间断。1978年起的最后12年时间里，他对中国石油工业的发展的关注从未停止。他在致力于江苏的油气勘探的同时，结合生产实际，就“石油普查的广阔领域”与“对石油普查工作部署的设想”提出了重要的工作建议。在塞风同志主持的第二轮油气普查工作会议上，他的意见受到了高度重视，产生了重要影响。在此期间，他有机会先后赴法国、荷兰和加拿大等国参加有关国际学术活动。他在第26届世界地质大会上作大会报告，产生了很大的影响。1984年，他调回上海任上海海洋地质调查局技术顾问，并兼任同济大学教授，指导博士研究生开展“中国大陆边缘构造演化的研究”，同时将他在勘察调研和理论研究中总结的学术论点结集发表为《朱夏论中国含油气盆地构造》及《板块构造基本问题》的专著出版。八十年代中期，他对西北地区情有独钟，更为新疆的油气发展高兴。在他重返新疆会晤李奔同志、再次探察归来，因肠梗阻在华东医院又一次开刀后，体质明显下降，但他仍对全国的石油勘探事业十分关心，并不断提出重要的工作建议。他不但筹建了石油地质研究所，并主持和领导了无锡的盆地研究室，系统地开展对中国油气盆地形成发展动力机制的理论研究以指导勘探决策，还通过中国石油学会组织原石油工业部和地质部的有关专家研究和探讨中国油气盆地的形成条件和油气分布，主编出版了《中国中、新生代的盆地构造和演化》一书。特别是由他主编的《中国沉积盆地》一书，由于是《世界沉积盆地丛书》的首卷，其外文版在荷兰埃尔赛伟出版社出版。朱夏作为主编，不仅要对整体布局及结构进行协调，还要花大量时间对文字特别是外文文稿进行润色以及与出版社联系等。他每天坐在沙发上，躬着身进行阅读修改，花费了大量的精力。他的找油哲学认为：“对一个找油者来说，应该从实际出发，解放思想，不断地探索求知，他的责任永远是面向未来，探索途径”。这也是他多年来执著追求的。多年来，他利用能阅读英、德、法、俄多国文字的条件，密切关注着国内外学术思想的最新发展，并有多篇译著。在工作中，他十分乐意将自己的心得体会与有关同志进行交流，以期促进国内油气勘探事业和学术思想的前进。记得1990年之初，他已因病体质日益下降，他忍着病痛，坚持去无锡中心实验室在4月17日做了一次关于“活动论构造的历史观”的报告，还想整理完成，终因病情日重而未能亲自全部整理成文。当5月20日返沪时，小可的双脚已肿至膝盖，医生立即嘱其住院，他真可谓为石油地质事业做到了鞠躬尽瘁！此前，为了与编制《中国海区及邻域地质地球物理系列图》的同志探讨，常常一谈三、四个小时，常引起我小孙子的不安，感到祖父太累了。小可不是共产党员，但他以党外布尔什维克要求自己。作为全国人大代表、科学院学部委员，他对工作极其负责，尊重前辈学者，虚心求教，也善于同性格各异的同人团结共事。对年青的朋友和学生，他甘为人梯，悉心帮助，因此易与人相处，被人认为良师益友。
小可在致力于地质科学的一生中，一直爱好他从童年时就深为向往的诗，并在一生中写下了不少诗词，其中他自认为有两首可以借用来概括他的为人。其一是他五十年代在柴达木盆地写的：
席地幕天任所之，
鲁戈在手夜来迟，
山经石理商量遍，
独向寒崖索小诗。
写的是当时的情境，但不妨看作是他内心世界的反映，也就是以开阔的思维，做坚韧的工作，在宽广的学识基础上，探索独到的知识。另一首是他的“题红色大理石”：
未许苍山染黛青，
还愁冷面白无情，
此身愿与珊瑚伴，
银烛秋光暖画屏。
这是他年将七十时写的，题外之情，似乎在咏叹着一个高洁持身而又热情待世的诗人学者正以银鬓盈颠，青春尽献之身，在地质工作者丛中，为国家经济建设和地质进步的“画屏”中不断送着温煦的暖意。这充分表现出他热爱生活，热爱地质工作事业。不幸的是病魔却过早夺走了他的生命。可以告慰于他的是，祖国的经济建设正蒸蒸日上，他昔日辛勤勘测的“西气”即将“东输”，为祖国建设和人民服务，东海天然气已为浦东工业和人民服务，陆上各地区的石油勘探都取得了长足的进步，在新疆塔河还发现了亿吨级大油田。在这十年祭时，更有众多的同行学者和学生在怀念他，并在应用和发展他的理论方面不断有新的建树，为祖国建设事业作出了更大的贡献！
