律师必看：承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题
作者&投稿：臧韵 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，最高人民法院于2020年12月29日发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同无效的情形、合同解除时装修装饰残值的处理、承租人的优先购买权等作了详细规定。本文旨在重点介绍承租人在提前解除房屋租赁合同情形下涉及的三个法律实务问题。
01 承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房屋租赁合同?
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
司法案例:2021年11月山东省青岛市中级人民法院发布十个审理房屋租赁合同纠纷典型案例之三:
【案情简介】
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。
【裁判结果】
后张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一审、二审法院经审理均认为，其主张的理由不成立。
【法官点评】
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
合同的解除包括法定解除、约定解除和协商解除三种情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承担违约责任的情形下，依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。若承租人主张违约金过高，在出租人无法证明实际损失的情况下，可以结合欠付租金的数额、合同的实际履行情况、出租人的过错程度等情况要求法院酌情减少违约金。
02 在承租人单方解除房屋租赁合同的情况下，解除合同的时间以承租人向出租人提出单方解除合同的时间或通知交接的时间为准，还是以其他时间为准，比如出租人明确接受退租的时间还是双方实际办理房屋交接手续的时间?
承租人单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为不是法律规定或合同约定的单方面解除合同的条件，通知送达的时间不能认定为合同解除的时间。根据目前所查阅的法院裁判规则，解除合同的时间一般情况下为对方同意解除的时间、腾空房屋且与对方完成交接的时间或对方将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。
司法案例:
1、(2021)京03民终5140号
法院认为:在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远东信德公司向本院提起诉讼后，幸运时间公司于2020年9月23日明确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租赁合同的解除时间。
2、(2022)京0116民初1852号
法院认为:原、被告双方所签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除合同一节，原告要求解除合同，被告答辩称同意，本院准许。但是合同解除的日期以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期，即2022年3月22日。
3、(2022)京01民终2328号
法院认为:中国农行石景山支行在2020年6月20日以书面形式告知菠乐科技公司租赁合同在2020年6月25日提前解除;此后至2020年10月10日中国农行石景山支行与菠乐科技公司协商后，中国农行石景山支行最终全部搬走承租房屋内的设施设备、将房屋交还菠乐科技公司。中国农行石景山支行作为违约方本不享有单方解除租赁合同的权利，但是由于双方之间的租赁合同已经限入合同僵局且在2020年10月10日之后并无实际的履约事实，故本院认为双方租赁合同的解除时间应当认定为2020年10月10日，一审法院认定租赁合同于2020年6月25日解除确有不当，本院对此予以纠正。
03 长期租赁合同中，承租人提前解除合同，合同中约定的免租期如何适用?
除双方另有协商一致外，按照承租人实际占用房屋的时间计算租金。
司法案例:(2022)鲁02民终3809号
法院认为:免租期的设定通常是长期租赁合同中，出租人对承租人在装修等期间内部分租金利益的让渡。在承租人提前解除合同的情况下，如仍按原合同执行免租期的约定，将显失公平。本案租赁合同签订于2019年6月11日，约定租期为10年，双方一致认可免租期至2019年12月11日，故在租赁合同提前解除的情形下，綦菁颢应当按实际占用房屋的时间交付租金。
04 结语
房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，但在实务中呈现的法律状态各不相同，常常与拆迁、疫情、房屋买卖等各种问题交织在一起。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，总结了法律实务中的三个常见问题，提炼了相关司法实务观点，供大家相互学习和交流。
01 承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房屋租赁合同?
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
司法案例:2021年11月山东省青岛市中级人民法院发布十个审理房屋租赁合同纠纷典型案例之三:
【案情简介】
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。
【裁判结果】
后张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一审、二审法院经审理均认为，其主张的理由不成立。
【法官点评】
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
合同的解除包括法定解除、约定解除和协商解除三种情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承担违约责任的情形下，依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。若承租人主张违约金过高，在出租人无法证明实际损失的情况下，可以结合欠付租金的数额、合同的实际履行情况、出租人的过错程度等情况要求法院酌情减少违约金。
02 在承租人单方解除房屋租赁合同的情况下，解除合同的时间以承租人向出租人提出单方解除合同的时间或通知交接的时间为准，还是以其他时间为准，比如出租人明确接受退租的时间还是双方实际办理房屋交接手续的时间?
承租人单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为不是法律规定或合同约定的单方面解除合同的条件，通知送达的时间不能认定为合同解除的时间。根据目前所查阅的法院裁判规则，解除合同的时间一般情况下为对方同意解除的时间、腾空房屋且与对方完成交接的时间或对方将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。
司法案例:
1、(2021)京03民终5140号
法院认为:在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远东信德公司向本院提起诉讼后，幸运时间公司于2020年9月23日明确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租赁合同的解除时间。
2、(2022)京0116民初1852号
法院认为:原、被告双方所签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除合同一节，原告要求解除合同，被告答辩称同意，本院准许。但是合同解除的日期以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期，即2022年3月22日。
3、(2022)京01民终2328号
法院认为:中国农行石景山支行在2020年6月20日以书面形式告知菠乐科技公司租赁合同在2020年6月25日提前解除;此后至2020年10月10日中国农行石景山支行与菠乐科技公司协商后，中国农行石景山支行最终全部搬走承租房屋内的设施设备、将房屋交还菠乐科技公司。中国农行石景山支行作为违约方本不享有单方解除租赁合同的权利，但是由于双方之间的租赁合同已经限入合同僵局且在2020年10月10日之后并无实际的履约事实，故本院认为双方租赁合同的解除时间应当认定为2020年10月10日，一审法院认定租赁合同于2020年6月25日解除确有不当，本院对此予以纠正。
03 长期租赁合同中，承租人提前解除合同，合同中约定的免租期如何适用?
除双方另有协商一致外，按照承租人实际占用房屋的时间计算租金。
司法案例:(2022)鲁02民终3809号
法院认为:免租期的设定通常是长期租赁合同中，出租人对承租人在装修等期间内部分租金利益的让渡。在承租人提前解除合同的情况下，如仍按原合同执行免租期的约定，将显失公平。本案租赁合同签订于2019年6月11日，约定租期为10年，双方一致认可免租期至2019年12月11日，故在租赁合同提前解除的情形下，綦菁颢应当按实际占用房屋的时间交付租金。
04 结语
房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，但在实务中呈现的法律状态各不相同，常常与拆迁、疫情、房屋买卖等各种问题交织在一起。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，总结了法律实务中的三个常见问题，提炼了相关司法实务观点，供大家相互学习和交流。
