当前土地增值税政策存在问题及完善 对土地增值税政策几个问题的理解
作者&投稿：文赖 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
土地增值税存在的问题有哪些~
一、当前土地增值税政策存在的问题
（一）土地增值税的管理模式比较模糊。
从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。
（二）实务操作计算土地增值额存在难度。
由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科目核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。
（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作中，预征土地增值税=房地产销售或预售收入×预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税=房地产销售或预售收入×核定征收率，从价核定征收。
上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
计算公式：
土地增值税增值额=房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用
土地开发成本=土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］
通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项目金额来计算土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。
从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。
（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。
目前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作中的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”， 现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的成立条件作出明确规定，目前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的成立。
以上问题，都需要法律解释作出统一规定或明确。
二、完善土地增值税政策的若干建议
（一）规范土地增值税征管模式。
由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。
可以将土地增值税征收方法明确为“按项计算，按期预缴，自行清算，多退少补”。按项计算，是指土地增值税按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。按期预缴，是指土地增值税纳税人取得开发项目预售或销售收入按照一定的预征率按月或按季向主管税务机关申报预缴土地增值税，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金，不再由有关税务机关选择决定是否采取土地增值税预征的方式。自行清算，是指土地增值税纳税人在开发项目完工结算后自己进行或委托中介机构进行土地增值税清算，并在规定的期限内向主管税务机关报送清算报告。多退少补，是指土地增值税纳税人将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。
（二）细化土地增值税计算方法。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此，在实际工作中，纳税人在土地增值税清算以及税务机关在税收检查时，大都将普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值额。下面以一实例来说明。
例：某地税机关2008年度对某房地产企业进行税务检查，就某项目的应纳土地增值税计算如下：
序号计算项目已售普通住宅项目已售非普通住宅项目别墅、商铺项目已售非普通住宅别墅商铺项目合计123456=4+57=3+6一收入总额238614218.36 167018379.34 97813253.40 264831632.74 503445851.10 二=(一)+…+(六)准予扣除项目金额238925596.20 171129717.37 74845339.04 245975056.41 484900652.61 其中:(一)取得土地成本17525618.86 12772877.77 7828405.70 20601283.47 38126902.33 (二)开发成本153982257.34 110228420.40 44952749.80 155181170.20 309163427.53 (三)期间费用8575393.81 6150064.91 2639057.77 8789122.68 17364516.49 (四)财务费用11655583.17 8359102.17 3586978.98 11946081.16 23601664.32 (五)加计扣除34301575.24 24600259.63 10556231.10 35156490.73 69458065.97 (六)税金12885167.79 9018992.48 5281915.68 14300908.17 27186075.96 三=一-二增值额-311377.84 -4111338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49 四=三/二增值率 0.31 0.08 五预缴数1263878.64 1286229.22 1900531.19 3186760.42 4450639.06
1、如果按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税
应纳土地增值税=18856576.33×30%
=5656972.9元
补交土地增值税=5656972.9-4450639.06
=1206333.84元
2、如果按照整个项目来计算土地增值税，则
应纳土地增值税=18545198.49×30%
=5563559.55元
应补交土地增值税=5563559.55-4450639.06
=1102920.49元
两种计算方法导致的应纳税额的差异
=1206333.84-1102920.49
=103413.35元
从上一实例来看，按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税，普通住宅的土地增值额为负数，税收优惠政策在此案中事实上没有实质意义，应缴纳的土地增值税比不享受税收优惠政策还要多。针对这一情况，在实际操作中，税务机关多采用分开计算的方法，而纳税人也有用放弃享受税收优惠的权利来计算土地增值税的意愿。因此，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，需要作相应调整。如果纳税人对普通住房的销售收入、开发成本、开发费用能够核算准确，但土地增值额为负数的，应当允许纳税人将统一项目的普通住宅和其他类型的房产合并计算应纳土地增值税。
（三）完善土地增值税清算规定。
1、土地增值税清算单位的确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目分期开发的，按分期项目确定清算单位，在实际工作中难以操作且缺乏合理性。原因有：（1）如果房地产市场发生不利于开发商的变化，开发商往往会采取缓建、分期开发的形式降低市场风险。由于在同一项目分期开发是由开发商自行决定，因此分期项目的规模很难准确确定，若以此为清算单位容易产生分歧且缺乏法定依据；（2）分期开发由于基础设施不能配套完成，不利于购买人工作、居住、生活，前期开发的房价比后期的房价往往要低，造成不同开发期间的土地增值率不一致；（3）开发项目的基础设施中的道路设施、绿化设施、供水供电设施等大都集中在整个项目后期完成，前期开发成本没有包括这部分费用支出；（4）虽然同一项目分期开发，但是会计核算还是连续的，在清算时尤其是在后期清算时很难将开发成本进行分期区分。
由于采取预征方式预征了土地增值税，从理论上讲，国家将纳税人并未产生的土地增值税预征入库，已经提前占有了纳税人的大量资金，应当以经审批的房地产开发项目为清算单位，待规定的条件成熟时由纳税人自行清算。对于开发产品的立项规划，是从整个土地项目来考虑的，开发产品的规划种类，如普通住宅、别墅、商业设施，是作为一个整体来规划的，产品类别之间相互影响，而人为地以分期清算土地增值税，从而将开发土地人为划分若干区域，违背了开发建设的经济规律。若以分期项目为清算单位，既加重了纳税人工作负担，在实际工作中又难以操作。
2、土地增值税清算的性质确定。土地增值税清算是赋予从事房地产开发的纳税人的补充申报缴纳土地增值税的权利。纳税人在预缴土地增值税及清算条件成立后一定期限内，根据清算项目的房地产开发实际经营情况计算应纳土地增值税并进行申报。如纳税人未进行清算或清算未反映真实经营情况，主管税务机关可以根据实际情况依据《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条，或六十三条，或六十四条追究纳税人法律责任。纳税人自行清算或委托中介机构代理清算，仅是纳税人履行了申报义务，即使经过清算多退少补了土地增值税，并不说明纳税人此项纳税义务彻底完结，主管税务机关仍然可依法对纳税人进行税务检查，对纳税人涉及该项纳税义务违法行为进行补税或者是追究行政或刑事责任。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定了三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的情形分别为：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此种政策规定存在以下弊端：（1）限期清算未规定合理的时限，与“90天内办理清算手续”的清算时限不一样，有失法律公平；（2）第一种情形与“房地产开发项目全部竣工、完成销售后90天内办理清算手续”的规定有冲突，因为房地产销售时间大多数是比较长的，如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上税务机关即限期清算，那么这一种清算条件则无法成立，还有，当比例达到85%以上限期进行清算，那么当开发项目全部竣工、完成销售后又要进行清算，重复清算显而易见，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形也存在这种情况；（3）注销税务登记管理税务机关本身就具有结清应纳税款的责任。出于以上原因，建议取消限期清算的相关规定，合理设计或适当调高土地增值税预征率，这样，既保证了税款的及时入库，又避免重复操作。
3、规避土地增值税清算的方式。
（1）、以实际占有的方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。但是，如果不发生所有权转移，就可不视同销售房地产。因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，或是以无租使用为代价，仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，这样，就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。
（2）以融资租赁方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条还规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。房地产开发企业通过融资租赁方式转让房地产而房地产产权又未完全转移，房地产开发企业就这部分房产按现行规定可以不进行清算。对此，应当按照实质课税原则，对以以融资租赁方式出租房产的，应当征收土地增值税。
（四）统一土地增值税核定征收。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条只规定了“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一种核定征收方法，我们认为过于单一。需要核定征收的管理情形大致有以下三种：一是销售收入确定，而扣除项目全部或部分不能确定；二是销售收入不能确定，而扣除项目能够确定；三是销售收入和扣除项目均不能确定。目前的核定征收方法比较适合第三种情形，也相对合理。第一种情形可以通过核定扣除项目来据以计算土地增值税，这种方法在上文有规定，但是是作为纳税人清算时使用的方法之一，我们认为不妥，税务机关参与了核定扣除项目数额，应当作为核定征收方法之一。同理，第二种情形在上文中作为“非直接销售和自用房地产的收入确定”，如果开发项目房产纳税人全部用来对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产收益不确定，就应当用核定销售收入的方法来计算土地增值税。这种情形纳税人在清算时，应当按照取得对价或资产的公允价值来确认收入，而不应当由税务机关来参与确认收入。
一、土地增值税面临的突出问题
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：
二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。
（五）税务部门对土地增值税征管不到位
一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
二、加强土地增值税工作的建议
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。
（二）做好土地增值税专项评估
鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度
一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。
二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。
（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度
建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。
其目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。由于该税种既有增值税的特点，又具有所得税的性质，计税过程比较烦琐，税务人员难以掌握，纳税人不易接受，且房地产产品开发与转让周期较长，增加了土地增值税征管难度，造成税款大量流失。 一、当前存在的问题 （一）征纳双方征纳税款的意识淡漠。由于近几年在土地增值税征管中存在的客观情况，无论税务人员还是纳税人对该税种所涉及的税收政策、计算方法都比较生疏，这种现状对土地增值税的征收和缴纳带来很多的不利因素；同时，由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，征纳双方均存在不同的畏难情绪；还有的同志，把预征土地增值税理解为最终征收数额，依法征税的意识淡漠。 （二）缺乏规范的征管办法。在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上，调查研究还不够，尤其是一线征收、管理、稽查人员，在具体工作的落实上，缺乏规范的征管办法作指导，工作存在盲目性。 （三）税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。
答：（一）土地增值税清算过程中符合清算的条件难界定
符合纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上这一清算条件，税务机关难以准确测量，不能识别相关资料的真实性；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，如不经过纳税人自主要求清算，税务机关是很难监控的。经主管地方税务机关进行纳税评估发现土地增值税清算工作存在诸多问题，其中房地产开发企业不能完整提供开发项目前期成本费用票据的问题，是清算不能全面进行的原因之一。
（二）土地增值税清算过程中成本费用的票据难规范
根据国税发[2006]187号文件规定，允许计入扣除项目的应当是合法有效的凭证，计算土地增值税最重要的一个环节就是核算扣除成本费用项目，但是在土地增值税清算的过程中，企业往往有相当数额的成本费用无票据或票据不规范，存在纳税人提供税前扣除的成本费用票据与建造工程不相关、材料款并非用于房屋建造、票据使用不真实、将多个项目工程款发票混淆开具等问题。很多企业在清算中存在不能准确划分管理人员工资，不能完全提供真实的交易凭证，在实际提供工资发放表时，存在简单粗略的现象，使土地增值税清算存在一定税收风险。
（三）土地增值税清算过程中工作清算的资料难审核
鉴于我国土地增值税清算对象的规定，部分纳税人通过收入的少计和开发成本的虚增来降低部分征税额，土地增值税税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产企业调节税基的手段多样化。大部分房地产企业的清算资料是由会计、审计、财务咨询公司等中介机构、有资格出具与建筑相关的报告机构、房屋建造的政府隶属部门出具的，无形中加大了税务机关审核资料报告的广度和难度。第三方提供的证明材料是否真实需要进一步调查落实，税务机关需要花费大量的时间和人力去核实清算资料。
（四）土地增值税清算过程中查补的税款清缴难及时
（五）土地增值税清算过程中相关政策的规定难执行
（六）土地增值税清算过程中企业的纳税意识难提高
一、当前土地增值税政策存在的问题
（一）土地增值税的管理模式比较模糊。
从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。
（二）实务操作计算土地增值额存在难度。
由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科目核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。
（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作中，预征土地增值税=房地产销售或预售收入×预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税=房地产销售或预售收入×核定征收率，从价核定征收。
上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
计算公式：
土地增值税增值额=房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用
土地开发成本=土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］
通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项目金额来计算土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。
从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。
（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。
目前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作中的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”， 现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的成立条件作出明确规定，目前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的成立。
以上问题，都需要法律解释作出统一规定或明确。
二、完善土地增值税政策的若干建议
（一）规范土地增值税征管模式。
由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。
可以将土地增值税征收方法明确为“按项计算，按期预缴，自行清算，多退少补”。按项计算，是指土地增值税按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。按期预缴，是指土地增值税纳税人取得开发项目预售或销售收入按照一定的预征率按月或按季向主管税务机关申报预缴土地增值税，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金，不再由有关税务机关选择决定是否采取土地增值税预征的方式。自行清算，是指土地增值税纳税人在开发项目完工结算后自己进行或委托中介机构进行土地增值税清算，并在规定的期限内向主管税务机关报送清算报告。多退少补，是指土地增值税纳税人将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。
（二）细化土地增值税计算方法。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此，在实际工作中，纳税人在土地增值税清算以及税务机关在税收检查时，大都将普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值额。下面以一实例来说明。
例：某地税机关2008年度对某房地产企业进行税务检查，就某项目的应纳土地增值税计算如下：
序号计算项目已售普通住宅项目已售非普通住宅项目别墅、商铺项目已售非普通住宅别墅商铺项目合计123456=4+57=3+6一收入总额238614218.36 167018379.34 97813253.40 264831632.74 503445851.10 二=(一)+…+(六)准予扣除项目金额238925596.20 171129717.37 74845339.04 245975056.41 484900652.61 其中:(一)取得土地成本17525618.86 12772877.77 7828405.70 20601283.47 38126902.33 (二)开发成本153982257.34 110228420.40 44952749.80 155181170.20 309163427.53 (三)期间费用8575393.81 6150064.91 2639057.77 8789122.68 17364516.49 (四)财务费用11655583.17 8359102.17 3586978.98 11946081.16 23601664.32 (五)加计扣除34301575.24 24600259.63 10556231.10 35156490.73 69458065.97 (六)税金12885167.79 9018992.48 5281915.68 14300908.17 27186075.96 三=一-二增值额-311377.84 -4111338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49 四=三/二增值率 0.31 0.08 五预缴数1263878.64 1286229.22 1900531.19 3186760.42 4450639.06
1、如果按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税
应纳土地增值税=18856576.33×30%
=5656972.9元
补交土地增值税=5656972.9-4450639.06
=1206333.84元
2、如果按照整个项目来计算土地增值税，则
应纳土地增值税=18545198.49×30%
=5563559.55元
应补交土地增值税=5563559.55-4450639.06
=1102920.49元
两种计算方法导致的应纳税额的差异
=1206333.84-1102920.49
=103413.35元
从上一实例来看，按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税，普通住宅的土地增值额为负数，税收优惠政策在此案中事实上没有实质意义，应缴纳的土地增值税比不享受税收优惠政策还要多。针对这一情况，在实际操作中，税务机关多采用分开计算的方法，而纳税人也有用放弃享受税收优惠的权利来计算土地增值税的意愿。因此，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，需要作相应调整。如果纳税人对普通住房的销售收入、开发成本、开发费用能够核算准确，但土地增值额为负数的，应当允许纳税人将统一项目的普通住宅和其他类型的房产合并计算应纳土地增值税。
（三）完善土地增值税清算规定。
1、土地增值税清算单位的确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目分期开发的，按分期项目确定清算单位，在实际工作中难以操作且缺乏合理性。原因有：（1）如果房地产市场发生不利于开发商的变化，开发商往往会采取缓建、分期开发的形式降低市场风险。由于在同一项目分期开发是由开发商自行决定，因此分期项目的规模很难准确确定，若以此为清算单位容易产生分歧且缺乏法定依据；（2）分期开发由于基础设施不能配套完成，不利于购买人工作、居住、生活，前期开发的房价比后期的房价往往要低，造成不同开发期间的土地增值率不一致；（3）开发项目的基础设施中的道路设施、绿化设施、供水供电设施等大都集中在整个项目后期完成，前期开发成本没有包括这部分费用支出；（4）虽然同一项目分期开发，但是会计核算还是连续的，在清算时尤其是在后期清算时很难将开发成本进行分期区分。
由于采取预征方式预征了土地增值税，从理论上讲，国家将纳税人并未产生的土地增值税预征入库，已经提前占有了纳税人的大量资金，应当以经审批的房地产开发项目为清算单位，待规定的条件成熟时由纳税人自行清算。对于开发产品的立项规划，是从整个土地项目来考虑的，开发产品的规划种类，如普通住宅、别墅、商业设施，是作为一个整体来规划的，产品类别之间相互影响，而人为地以分期清算土地增值税，从而将开发土地人为划分若干区域，违背了开发建设的经济规律。若以分期项目为清算单位，既加重了纳税人工作负担，在实际工作中又难以操作。
2、土地增值税清算的性质确定。土地增值税清算是赋予从事房地产开发的纳税人的补充申报缴纳土地增值税的权利。纳税人在预缴土地增值税及清算条件成立后一定期限内，根据清算项目的房地产开发实际经营情况计算应纳土地增值税并进行申报。如纳税人未进行清算或清算未反映真实经营情况，主管税务机关可以根据实际情况依据《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条，或六十三条，或六十四条追究纳税人法律责任。纳税人自行清算或委托中介机构代理清算，仅是纳税人履行了申报义务，即使经过清算多退少补了土地增值税，并不说明纳税人此项纳税义务彻底完结，主管税务机关仍然可依法对纳税人进行税务检查，对纳税人涉及该项纳税义务违法行为进行补税或者是追究行政或刑事责任。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定了三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的情形分别为：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此种政策规定存在以下弊端：（1）限期清算未规定合理的时限，与“90天内办理清算手续”的清算时限不一样，有失法律公平；（2）第一种情形与“房地产开发项目全部竣工、完成销售后90天内办理清算手续”的规定有冲突，因为房地产销售时间大多数是比较长的，如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上税务机关即限期清算，那么这一种清算条件则无法成立，还有，当比例达到85%以上限期进行清算，那么当开发项目全部竣工、完成销售后又要进行清算，重复清算显而易见，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形也存在这种情况；（3）注销税务登记管理税务机关本身就具有结清应纳税款的责任。出于以上原因，建议取消限期清算的相关规定，合理设计或适当调高土地增值税预征率，这样，既保证了税款的及时入库，又避免重复操作。
3、规避土地增值税清算的方式。
（1）、以实际占有的方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。但是，如果不发生所有权转移，就可不视同销售房地产。因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，或是以无租使用为代价，仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，这样，就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。
（2）以融资租赁方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条还规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。房地产开发企业通过融资租赁方式转让房地产而房地产产权又未完全转移，房地产开发企业就这部分房产按现行规定可以不进行清算。对此，应当按照实质课税原则，对以以融资租赁方式出租房产的，应当征收土地增值税。
（四）统一土地增值税核定征收。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条只规定了“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一种核定征收方法，我们认为过于单一。需要核定征收的管理情形大致有以下三种：一是销售收入确定，而扣除项目全部或部分不能确定；二是销售收入不能确定，而扣除项目能够确定；三是销售收入和扣除项目均不能确定。目前的核定征收方法比较适合第三种情形，也相对合理。第一种情形可以通过核定扣除项目来据以计算土地增值税，这种方法在上文有规定，但是是作为纳税人清算时使用的方法之一，我们认为不妥，税务机关参与了核定扣除项目数额，应当作为核定征收方法之一。同理，第二种情形在上文中作为“非直接销售和自用房地产的收入确定”，如果开发项目房产纳税人全部用来对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产收益不确定，就应当用核定销售收入的方法来计算土地增值税。这种情形纳税人在清算时，应当按照取得对价或资产的公允价值来确认收入，而不应当由税务机关来参与确认收入。
一、土地增值税面临的突出问题
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：
二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。
（五）税务部门对土地增值税征管不到位
一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
二、加强土地增值税工作的建议
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。
（二）做好土地增值税专项评估
鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度
一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。
二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。
（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度
建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。
