国有土地改制中的土地资产处置方式有哪些，求大神解答 上市公司土地资产处置方式的问题
您好，我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让价标准至关重要。
区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,不得低于标定地价的40%”; 1995年又出台了《协议出让国有土地使用权价确定办法》规定,协议出让价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯等基本因素。
由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让价,协议出让价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。
首先,仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让价标准形同虚设。
第二,具体出让地块地价内涵往往与协议出让价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。
第三,根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让价标准。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。
问题一：
我国的土地所有制分为全民所有制和集体所有制两种形式，两种所有制形式的土地都可以依法确定给单位或者个人使用，单位或个人依法使用国有土地和集体土地中的非农建设用地，必须依法审批，并经县级以上人民政府登记造册，核发土地使用证。根据有关规定，上市公司使用的土地应采用有偿使用方式，如：出让、租赁、作价出资（入股）等方式，但其前提是所涉及的土地使用权必须是合法取得的，即：权属明确，四至清楚，有合法的土地审批手续和土地权属证件。(千金难买牛回头 我不需再犹豫)
根据目前上市公司所使用土地的情况和有关法律规定，土地使用权取得中存在的主要问题有：
1、非法使用集体所有的土地
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。目前绝大多数的上市公司属于在原国有企业基础上经过改制组建的股份制公司，因此其所使用的建设用地按照法律规定必须为国有土地，不得使用集体土地。但少数企业由于种种原因仍在使用未办理合法审批手续的集体所有土地，这种情况一方面会影响上市公司的资产运营，如股权转让、资产重组等，另一方面一旦被国家有关部门查处，将严重影响企业的生产经营。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)
2、直接使用划拔土地
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。对于上市公司，国家明确规定必须采用有偿使用方式使用土地资产，或采用授权经营方式使用和经营土地资产，但采用授权经营方式使用土地的企业，国家严格规定了其范围，并且有严格的审批手续。因此，上市公司不能直接使用划拨土地。
3、从不具有土地转让条件的转让者手中取得
根据我国现行的法律规定，只有以出让方式取得的土地使用权才能进行转让，若是以划拨方式取得的土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得的土地使用权，需要进行转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，经批准后，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》还规定了其他不得转让的土地，主要有：司法、行政机关限制房地产权利的；被依法收回土地使用权的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；未付清土地出让金的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，若上市公司私自受让了上述土地，则其权利是得不到法律保护的。
4、从不具有出租条件的出租者手中租赁使用
上市公司可直接向国家租赁土地，也可向具有土地出租条件的母体公司或其他拥有土地租赁处置权者手中租赁使用土地。但土地出租方除国家外，必须是通过有偿使用方式取得的土地，如通过出让、转让方式，或者土地出租方是国家授权经营许可的，否则，土地出租是非法的，受到主管部门处罚时受损的是承租方。
5、存在土地他项权利限制
上市公司土地资产处置中所涉及的土地他项权利限制主要有：（1 ）共有权：根据国家规定，共有的土地使用权，未经共有人书面同意，不得处置；（2 ）抵押权：已设定抵押的土地，须经抵押权人同意或解除抵押权后，方可处置。另外，存在土地使用权纠纷或被司法部门查封的，须经问题解决后方可处置。
以上是上市公司土地使用权处置过程中经常遇到的问题，若土地使用权的原始取得不合法，则相应的土地使用权处置便无法进行。少数上市公司在土地使用权处置中的违规操作，是得不偿失的，最终受损的是公司的形象和经营业绩。
问题二：
不一定非要是“出让”但是否则会有风险。而且直接上市的话也不是不行，但是很危险。
问题三：http://www.baidu.com/s?lm=0&si=&rn=10&ie=gb2312&ct=0&wd=%C9%CF%CA%D0%B9%AB%CB%BE%CD%C1%B5%D8%D7%CA%B2%FA+%B7%A8%C2%C9&pn=10&ver=0&cl=3&uim=0&usm=0
出台背景:生态文明建设的重要内容和迫切之举
党中央、国务院高度重视国有土地使用管理问题。党的十八大将“建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度”作为加强生态文明制度建设的重要内容。2015年，中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》，对扩大国有土地有偿使用范围提出了明确要求。
国土资源部等部门通过实地调研、开展专题研究、梳理国有建设用地使用制度改革成果、分析当前国有土地使用中存在的主要问题、归纳已有研究成果、广泛征求意见等措施，研究形成《意见》送审稿，报经国务院审定后印发。
意义深远：扩大国有土地有偿使用范围“三个有利于”
一是有利于坚持和完善土地公有制。国有土地属于全民所有，既是重要的自然资源，也是重要的国家资产。按照国家依法实行国有土地有偿使用制度的规定，健全国有土地所有权使用制度，扩大国有土地有偿使用范围，有利于巩固国有土地所有权，有利于完善国有土地所有权实现形式，有利于发挥国有土地的资源、资产作用，增强国有经济的活力、控制力和影响力。
二是有利于发挥市场配置资源决定性作用。健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的国有土地产权和有偿使用制度，推动国有土地资源依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化，对建立完善的社会主义市场经济体制，提高国有土地资源利用效率，促进创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展和共享发展具有重大现实意义。
三是有利于加快生态文明制度建设。坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持在发展中保护、在保护中发展，是推进生态文明建设的基本政策和根本方针。扩大国有土地有偿使用范围、建立合理利用土地资源的激励与约束机制，是推动形成绿色生产生活方式、全面节约和高效利用资源的重要方面，是加快生态文明建设的重大制度安排。
政策亮点：多措并举充分发挥市场配置资源决定性作用
关于完善公共服务项目用地政策。根据党的十八届五中全会“创新基础设施投融资体制，推广政府和社会资本合作模式”部署，按照《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》规定，为扩大国有土地有偿使用范围、促进政府与社会资本合作投资公共服务项目，《意见》提出：对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持以作价出资或者入股的方式提供土地。三种方式不互相排斥，供需双方可根据合作意愿予以双向选择，依法供应。
关于完善国有企事业单位改制建设用地资产处置政策。为推进现有划拨用地有偿使用，支持国企深化改革、事业单位分类改革，《意见》提出两条政策措施：一是对事业单位等改制为企业的，可参照执行国有企业改制土地资产处置政策，即改制单位使用的原划拨建设用地，改制后符合划拨用地法定范围的可继续以划拨方式使用，不符合的应按有偿使用方式进行处置，其中，对改制单位经省级以上人民政府批准实行授权经营的国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司等企业，原生产经营性划拨用地，经批准可采用国家作价出资（入股）方式进行处置。二是政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权的，划转后符合《划拨用地目录》的，可直接办理土地转移登记手续；需有偿使用的，先办用地手续再办土地转移登记和变更登记手续。
关于国有农用地使用制度改革。针对国有农用地使用管理面临的问题，《意见》提出五条政策措施。一是明确以承包经营以外的合法方式使用的相关国有农用地，可根据权利取得方式的不同，参照《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定，分别办理国有农用地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权登记手续。二是国有农用地有偿使用的范围，严格限定在农垦改革的范围内。三是明确农垦企业改革改制中涉及的国有农用地，国家以不同方式进行土地资产处置后的使用管理政策。四是明确国有农场、牧场改革国有农用地资产处置权限和程序。五是明确完善国有农用地土地等级价体系工作要求。
关于严格国有土地开发利用和供应管理。为保护生态环境，严格规范国有土地有偿使用管理，《意见》提出五条政策措施。一是对国家相关法律法规和规划明确禁止开发的区域，严禁以任何名义和方式供应国有土地，用于与保护无关的建设项目。二是明确作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。三是完善国有建设用地供应方式。支持对工业用地采取先租后让、租让结合弹性年期出让等方式供应土地。支持以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。同时，对规范国有土地使用权抵押管理提出明确要求。
关于协调扩大有偿使用范围与降低用地成本关系。按照《划拨用地目录》，大部分公共服务项目可以使用划拨用地，为适应公共服务供给机制的改革创新要求，《意见》从支持投资建设公共服务项目角度，对推动该类项目用地有偿使用和降低用地成本予以了充分协调。一是拓展用地方式选择渠道，增加政府与社会资本合作投资公共服务项目的机会，对可以使用划拨土地的公共服务项目，允许按照企业意愿或政府与社会资本合作意愿，分别选择划拨、出让、租赁或者作价出资（入股）方式供应土地。二是规范公共服务项目有偿使用价格管理。根据法律规定，政府向使用者划拨土地可采取要求缴纳补偿、安置等费用或者无偿两种方式提供，对缴纳费用的划拨用地而言，因项目对应宗地的补偿、安置成本的差异，不同项目使用划拨用地成本会存在较大差异。为鼓励公共服务项目有偿使用土地，《意见》提出，市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。因基准地价是一个区域的均衡价格，不与单宗地取得、开发等成本挂钩，从而为企业选择土地使用方式提供了标准，对划拨成本高于或等于这一标准的，企业可以选择有偿方式使用土地，低于这一标准的，可以选择划拨方式使用土地。三是允许协议方式出让
