深圳一个月5次加码楼市调控：一二手市场联合降温“打新热” 全面围剿炒房客！杭州调控加码，剑指楼市“打新热”
近日，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，上海、杭州调控内容以加强限购、限售、保障无房家庭购房为主，深圳加强购房意向登记管理，合肥打击哄抬房价的违规行为，广州房贷利率上升。在沪深两地楼市接连调控之后，1月28日，北京房地产中介行业协会发布文章称，北京毫不动摇坚持“房住不炒”。
近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。
1月21日晚，上海发布“沪十条”新政，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。随后，上海楼市调控组合拳再次升级，法拍房纳入限购。
1月23日，深圳市住建局发布“进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知”，禁止代持、禁止炒房客通过结婚规避买房限制行为，同时将身份核实责任落于房地产开放商与中介机构端。启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。
除上海、深圳外，1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强房地产市场调控。
此外，合肥、成都严厉打击哄抬房价等违规行为。合肥方面指出，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主，由网信管理部门会同相关部门及时约谈当事人；暂停其办理相关二手房网签手续，并采取限制买卖住房等政策。成都方面也表示，对恶意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为“零容忍”。对房地产开发企业存在违反调控政策、加价销售、哄抬房价等违规行为的，一经查实，予以信用记减分处理。
短短一周时间，上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市相继加码楼市调控政策。
广州则更为直接，继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷1月27日全线涨价。根据1月20日央行公布的5年期以上LPR（4.65%），广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。
沪深两地楼市接连调控，北京市场动向也引发关注。1月28日，北京房地产中介行业协会发文指出，北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重。针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，近日北京市、区住房城乡建设委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人，要求各经纪机构及从业人员严格遵守相关法律法规，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。
据北京市西城区房管局披露，针对近期媒体对部分区域房价上涨现象的报道，已约谈了链家、我爱我家、麦田、贝壳等行业头部机构，就规范经营行为、维护市场平稳发展进行了提示谈话，并对当前二手房市场情况进行了座谈分析。
开年首月，国内疫情再次复发，但政策风向与去年疫情中相反，重点城市频频释放调控加码信号。对此，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向经济日报-中国经济网表示，主要原因在于2020年4月起，随着疫情的逐步稳定，疫后购房者对房屋的重要度进一步提升，积压市场需求集中释放，多地楼市回暖，尤其是长三角及粤港湾区域城市楼市升温明显，如深圳市场出现打新热，上海一房难求，量价齐涨。
“本次集中调控加码，但调控力度不大，除广州涉及到房贷调控力度较大，其他城市都是对前期的政策打补丁，短期市场交易量或将降温，价格转稳，很快市场就会消化政策影响力。”王小嫱预计，后续仍有城市继续跟进调控升级，尤其是长三角、粤港湾区域的其他城市。
中原地产首席分析师张大伟也预计，“住建部主导的调控可能继续扩大城市数量，新一轮升级有望超过10个城市在最近出台打补丁的楼市政策，增值税2改5很可能成为标准动作。”
继深圳、上海之后，昨天长三角城市杭州也突击加码调控！新政中，多项措施直击楼市“打新热”，可以说是对炒房客的“全面围剿”！
杭州调控加码
1月27日早上，杭州市房管局正式发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“通知”）。
《通知》进一步加强住房限购，一是规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规定将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。
《通知》进一步加强住房限售，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。
《通知》进一步加强税收调节，明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。
《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
《通知》自发布之日起施行，原有政策与其不一致的，以《通知》为准。
调控直击“打新热”
“杭州限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”，这一措施在今年的杭州新政中格外受人瞩目！
回看去年，杭州仅一个杭州西溪公馆开售，就吸引近6万人抢959套房，是全国出名的“万人摇”城市。因此针对中签率过低楼盘出台政策，也在意料之中。
再看去年以来的新一轮楼市热，从深圳启动、传递到上海，最让市民人心浮动的，就是“打新热”。
楼市上涨不可怕，楼市上涨之后引发全城人心浮动，人人想投机而无心工作，这才是可怕的。楼市“打新热”就有这个效果。
为什么新楼盘会出现几倍、十几倍的超额认购，说到底是因为限价，造成了新盘价格反而比二手房低。比如此前深圳华润城和最近前海的两个盘，新盘售价都比周边二手房低了每平方米4到5万元不等，抽中一套100平米的房子，理论上可以获得差价400到500万元。
于是，大量资金蜂拥而来。有的借名购房（代持），有的提前购房，有人甚至卖掉自己原来所有的住房，以博打新的差价。
在楼市调控中，抑制需求是重要的招数之一，限购就属于这类政策。但新盘被压得价格过低，反而创造了天量投资性需求，而且压都压不住，这显然跟调控目标是南辕北辙的。
最近深圳等城市，为了抑制打新热做了多种努力，比如严格审查购房者的收入和资金流水，卡住了一批“借名买房”的需求，这当然是一种有益的尝试。
但说到底，要真正抑制“打新热”，还是要从两个方面下手：第一，尽量减少新房和二手房的价格倒挂，减少套利空间；第二，学习杭州此次出台的新政，延长热点盘的限售时间。
杭州本次新政要求，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让，对于此类热门楼盘，等交付，等办证，再等5年，那么真正想上市相当于是购买之后的7-8年之后，大大延长了炒房周期。
拉长限售时间，可以有效降低投资需求，并增加借名买房者的风险和变数，起到威慑的作用。
总而言之，要真正压制“打新热”，还是要解决两个问题：一是减少一手房和二手房的倒挂差，压缩套利空间；二是对网红盘实施长时间限售，以此降低投资需求，增加借名买房者的风险。
打新热，已经被国家有所察觉，并下手治理，接下来恐怕成为其它城市调控升级的主力抑制方向。
2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
对此，深圳中原董事总经理郑叔伦指出，从发布背景看，一手房限价已久，而二手房一直没有限价，时间一长，一二手房价倒挂现象越来越严重，使得销售失去平衡。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便已出台多个政策抑制打新热，但一二手倒挂严重，“买到就是赚到”深入人心，打新热有难以控制的趋势。
郑叔伦认为，此次发布参考价释放的信号是，政府要开始管控二手房价格。但毕竟管一手、二手房价复杂程度不一样，二手是很多不同的小业主，管控起来难度非常大，因此政府先从增加透明度开始。二手房价格跟新房不一样，新房价格都是公示，但二手房的报价并不透明。政府通过公布参考价，使得市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。
不过，值得关注的是，此次发布的二手住房成交参考价格普遍低于中介平台上显示的最新成交价格。
以深圳罗湖区凤凰印象花园为例，该小区公布的官方成交参考价为75700元/平方米，但贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考均价为96047元/平方米，最新历史成交的一套二手房单价为96270元/平方米。
再如鸿锦阁项目，该小区公布的官方成交参考价为43700元/平方米，但贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考均价59982元/平方米。
而位于福田华强北的君悦阁面临同样的情况，该小区官方成交参考价为103400元/平方米，贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考价167506元/平方米，目前在售房源17套。不过，该小区的成交情况平台上并未显示。
郑叔伦指出，目前具体的细则还没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房，因此这个参考价更多是表态为主，告诉市场，政府要开始管控二手房价。下一步，也不排除政府会考虑按照参考价去贷款甚至按照参考价去过户。
2020年下半年，深圳对楼市进行一系列严厉调控。2020年7月15日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）严管房地产市场，《通知》包括调整商品住房限购年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
此后，深圳不断加码楼市调控。以近一个月为例，深圳已连续5次出台楼市调控收紧政策,包括加强审查商品住房购房资格、对涉嫌违规申购商品住房人员暂停网签、优化租房积分入学政策，推进租房、买房落户同等待遇等政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次深圳政府发布二手房指导价是第一步。后续应该让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个参考价走。如果政府的这个指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，让银行觉得，深圳房价的“合理水平”在13万元左右，高于这个价格，楼市风险就加大，这样指导价格就有意义了。
李宇嘉称，总的来看，通过一二手房联合调控，避免了过去碎片化、盯着局部的情况。但是，还要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求和控杠杆等。
