对《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条如何理解? 如何理解《房地产管理法》第38，39条
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
理解该立法的立意在于加强不动产的管理，减少不动产所有权纠纷。即在法律上确认房屋的产权时以产权登记为准。对于没有依法进行登记的，不受法律的保护。这不是“限制”流转，而是为了保护相关方利益，减少不动产所有权纠纷。
房地产管理法：38条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
……
第39条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
……
问：38、39条两个法律条文属强制性规定无疑。但是，属于效力性强制性规定，还是管理性强制性规定？
ª 该38条所说转让到底指的什么？该法第37条规定房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。这个定义不是一般的定义，是法律本身所作的定义。从这个定义内容出发，再结合该法当时的立法背景（→立法背景：90年代初，海南房地产泡沫严重，通过合同方式转让炒卖土地现象严重，在产生纠纷时，争议双方当事人距离第一家实际上已经有10几个合同的距离。为了遏制这种炒卖土地违法行为，92、93年国家开始宏观调控。），可以得出一个结论：
房地产法38、39条及37条关于转让的定义来看，这些规定应当针对的是包括当事人订立合同在内的，当然也包括最终物权变动，这一系列的行为都是要严格的控制和限制。
