如何认识农村土地经营权流转和上市公司土地使用权问题 如何看待农村土地流转问题
农村土地承包经营权流转不是承包权流转，它是指在一定年限内（土地承包期内），通过土地流转双方平等协商，在不改变土地的所有权性质和土地农业用途的基础上，采取出租、转包、互换或者转让等形式，将土地承包经营权流转的行为。
一、科学地看待农村土地流转的“效率”价值功能
市场机制的灵魂在于它的“效率”价值功能，“效率”又通过市场自由流转得以实现。正因为如此，我们才不遗余力地呼吁尽快建立我国农村土地流转制度，并试图以此破解我国的“三农问题”难题。但是我们也应当清醒地认识到：
(1)我国农村土地承载的国家粮食安全，无论是现在还是将来都无法取代；
(2)尽管农民对土地的生存依赖不如从前，但在相当长的一个时期内，仍然不能完全消灭；
(3)土地流转仅仅是实现“效率”的手段，它不是目的，流转制度也不必然带来农业土地利用效率。这些基本因素的存在和不可改变，决定了我国农业及其农业土地利用制度运用市场机制的有限性与局限性。
因此，破解我国“三农问题”难题，缩小城镇与农村的差距，除了构建农村土地流转制度之外，更为重要的应当是通过统筹城乡发展、农业生产组织形式与生产方式创新、城镇化进程、以工哺农和以城带乡制度机制等综合配套措施，系统地加以解决。
总之，我们应当理性分析与看待农村土地流转的作用，准确给予定位，不过分地夸大它对“三农问题”的价值功能。
二、建立农村土地流转制度应当从制度基础改革入手
在现行的农村土地承包经营权法律制度基础上，不可能创新一项真正的农村土地流转法律制度。道理很简单，我国现行的农村土地承包法律制度，完全以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为目标，它遵循了“需要就是权利”的社会保障规则。
因此，无论如何我们也难以看到承包土地使用权自由流转的市场繁荣景象。即使我们的《物权法》明确土地承包经营权是一项独立的物权，我们也不难预见：并不会因此而出现承包土地经营权自由流动的农村土地流转市场。
只有我们不再以“公平”价值目标作为农村土地利用制度的基础，不再让农村承包土地使用权肩负农民生存保障社会功能，农村土地使用权的流转才有真正的可能。
因此，农村土地流转制度创新的难点，并不在于设计一套流转规则，而是创新一项能够自由流动的农村土地的权利类型。对于土地使用权的流转与交易本身，我们并不陌生，从小到大，谁不会买卖东西！核心问题在于进入市场交易的“东西”的可交易性及可交易程度。
我们《农村土地承包法》不是用一节专门规定土地承包经营权的流转吗？但我们并没有由此而看到一个发达的承包土地经营权的交易市场。同样的原因，我们也不应当对新的《物权法》关于土地承包经营权是一项物权的定性抱以更大的期望。
总而言之，建立农村土地使用权流转制度的关键，在于设计一项能够真正自由流动的，符合交易法律特征的，能够促进交易繁荣的农村土地使用权的权利类型，以替代目前并非以自由流转为目的而设立的承包土地经营权。
土地管理法第四条对于国家实行土地用途管制制度。指出：将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。所以土地流转指的是农用地的流转。
由于对于国有土地流转已经完成立法，所以关于农村集体土地制度的问题，中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》重就大力推进改革创新，加强农村制度建设提出了健全严格规范的农村土地管理制度。明确指出：坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。
决议指出：搞好农村土地确权、登记、颁证工作。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
关于宅基地和建设用地，决议也做了明确的规定：完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
那么关于上市公司土地问题，上市公司土地前身属于地方垦区的土地，不属于农村集体土地，其所有权属于国家，所以其土地使用权转让流通早就已经完成立法，不存在任何预期。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例早就对于国有土地出让、转让、出租做出明确规定，所有大多数垦区改制上市公司，其土地使用权已经属于流转进入上市公司的生产经营用地，按法律规定使用权一般为50年，并作为无形资产土地使用权核算。
《企业会计制度》和《企业会计准则》规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。所以一般由垦区改制的上市公司将控股股东投入的土地作为无形资产核算，就是按照投资入股时成本计量。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。作为投资性房地产才有可能按照土地市场价值作为计量标准，但是必须每年评估一次价值，有专业评估机构出具公允价值评估报告，由于评估成本高以及公允价值波动大，按照谨慎性原则，那怕出租的土地使用权公司仍按成本计量，所以土地流转价值变动对公司损益没有影响。
那么垦区改制的上市公司内部承包的家庭农场是否属于土地使用权转让、出租呢？农场实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农场作为法人单位，将所拥有的土地发包给农场职工经营，农场职工以家庭为单位成为家庭承包户，属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理，统一为农场职工上交养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险和农业保险费；家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。如果公司把土地承包费作为土地使用权出租收入，那么要缴纳所得税，但是，由于家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。承包形式属于农场内部承包经营的形式，垦区国有农场从家庭农场承包户以“土地承包费”形式取得的从事农、林、牧、渔业生产的收入，属于农场“从事农、林、牧、渔业项目”的所得，可以适用《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条及《中华人民共和国企业所得税法实施细则》第八十六条规定的企业所得税优惠政策。所以垦区改制的上市公司，一般都是按照从事农、林、牧、渔业生产的收入来确认收入，来享受免征企业所得税的好处。
说了那么些政策，我只想说，土地流转和上市公司没有任何实质性损益性的关系，做行业分析不能是随心所欲，人云而云，这是对投资者不负责任，对自己也是意淫的表现。
