如何解决土地增值税的涉税问题 当前土地增值税政策存在问题及完善
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。“
第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。”
近年来房地产市场经过高速发展后，2008年房地产市场又进入高峰期后的调整状态，土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多压力，因此有些开发商就有了要求国家调整土地增值税的需求，同时，也由于房地产市场发展环境发生变化对税务机关加强土地增值税管理提出更高的要求。就目前而言，调整和完善土地增值税政策，要做到既维护税收公平原则又促进房地产市场的良性发展，就是一个不可回避的问题。
一、当前土地增值税政策存在的问题
（一）土地增值税的管理模式比较模糊。
从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。
（二）实务操作计算土地增值额存在难度。
由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科目核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。
（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作中，预征土地增值税=房地产销售或预售收入×预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税=房地产销售或预售收入×核定征收率，从价核定征收。
上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
计算公式：
土地增值税增值额=房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用
土地开发成本=土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］
通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项目金额来计算土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。
从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。
（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。
目前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作中的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”， 现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的成立条件作出明确规定，目前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的成立。
以上问题，都需要法律解释作出统一规定或明确。
二、完善土地增值税政策的若干建议
（一）规范土地增值税征管模式。
由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。
可以将土地增值税征收方法明确为“按项计算，按期预缴，自行清算，多退少补”。按项计算，是指土地增值税按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。按期预缴，是指土地增值税纳税人取得开发项目预售或销售收入按照一定的预征率按月或按季向主管税务机关申报预缴土地增值税，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金，不再由有关税务机关选择决定是否采取土地增值税预征的方式。自行清算，是指土地增值税纳税人在开发项目完工结算后自己进行或委托中介机构进行土地增值税清算，并在规定的期限内向主管税务机关报送清算报告。多退少补，是指土地增值税纳税人将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。
（二）细化土地增值税计算方法。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此，在实际工作中，纳税人在土地增值税清算以及税务机关在税收检查时，大都将普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值额。下面以一实例来说明。
例：某地税机关2008年度对某房地产企业进行税务检查，就某项目的应纳土地增值税计算如下：
序号计算项目已售普通住宅项目已售非普通住宅项目别墅、商铺项目已售非普通住宅别墅商铺项目合计123456=4+57=3+6一收入总额238614218.36 167018379.34 97813253.40 264831632.74 503445851.10 二=(一)+…+(六)准予扣除项目金额238925596.20 171129717.37 74845339.04 245975056.41 484900652.61 其中:(一)取得土地成本17525618.86 12772877.77 7828405.70 20601283.47 38126902.33 (二)开发成本153982257.34 110228420.40 44952749.80 155181170.20 309163427.53 (三)期间费用8575393.81 6150064.91 2639057.77 8789122.68 17364516.49 (四)财务费用11655583.17 8359102.17 3586978.98 11946081.16 23601664.32 (五)加计扣除34301575.24 24600259.63 10556231.10 35156490.73 69458065.97 (六)税金12885167.79 9018992.48 5281915.68 14300908.17 27186075.96 三=一-二增值额-311377.84 -4111338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49 四=三/二增值率 0.31 0.08 五预缴数1263878.64 1286229.22 1900531.19 3186760.42 4450639.06
1、如果按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税
应纳土地增值税=18856576.33×30%
=5656972.9元
补交土地增值税=5656972.9-4450639.06
=1206333.84元
2、如果按照整个项目来计算土地增值税，则
应纳土地增值税=18545198.49×30%
=5563559.55元
应补交土地增值税=5563559.55-4450639.06
=1102920.49元
两种计算方法导致的应纳税额的差异
=1206333.84-1102920.49
=103413.35元
从上一实例来看，按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税，普通住宅的土地增值额为负数，税收优惠政策在此案中事实上没有实质意义，应缴纳的土地增值税比不享受税收优惠政策还要多。针对这一情况，在实际操作中，税务机关多采用分开计算的方法，而纳税人也有用放弃享受税收优惠的权利来计算土地增值税的意愿。因此，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，需要作相应调整。如果纳税人对普通住房的销售收入、开发成本、开发费用能够核算准确，但土地增值额为负数的，应当允许纳税人将统一项目的普通住宅和其他类型的房产合并计算应纳土地增值税。
（三）完善土地增值税清算规定。
1、土地增值税清算单位的确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目分期开发的，按分期项目确定清算单位，在实际工作中难以操作且缺乏合理性。原因有：（1）如果房地产市场发生不利于开发商的变化，开发商往往会采取缓建、分期开发的形式降低市场风险。由于在同一项目分期开发是由开发商自行决定，因此分期项目的规模很难准确确定，若以此为清算单位容易产生分歧且缺乏法定依据；（2）分期开发由于基础设施不能配套完成，不利于购买人工作、居住、生活，前期开发的房价比后期的房价往往要低，造成不同开发期间的土地增值率不一致；（3）开发项目的基础设施中的道路设施、绿化设施、供水供电设施等大都集中在整个项目后期完成，前期开发成本没有包括这部分费用支出；（4）虽然同一项目分期开发，但是会计核算还是连续的，在清算时尤其是在后期清算时很难将开发成本进行分期区分。
由于采取预征方式预征了土地增值税，从理论上讲，国家将纳税人并未产生的土地增值税预征入库，已经提前占有了纳税人的大量资金，应当以经审批的房地产开发项目为清算单位，待规定的条件成熟时由纳税人自行清算。对于开发产品的立项规划，是从整个土地项目来考虑的，开发产品的规划种类，如普通住宅、别墅、商业设施，是作为一个整体来规划的，产品类别之间相互影响，而人为地以分期清算土地增值税，从而将开发土地人为划分若干区域，违背了开发建设的经济规律。若以分期项目为清算单位，既加重了纳税人工作负担，在实际工作中又难以操作。
2、土地增值税清算的性质确定。土地增值税清算是赋予从事房地产开发的纳税人的补充申报缴纳土地增值税的权利。纳税人在预缴土地增值税及清算条件成立后一定期限内，根据清算项目的房地产开发实际经营情况计算应纳土地增值税并进行申报。如纳税人未进行清算或清算未反映真实经营情况，主管税务机关可以根据实际情况依据《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条，或六十三条，或六十四条追究纳税人法律责任。纳税人自行清算或委托中介机构代理清算，仅是纳税人履行了申报义务，即使经过清算多退少补了土地增值税，并不说明纳税人此项纳税义务彻底完结，主管税务机关仍然可依法对纳税人进行税务检查，对纳税人涉及该项纳税义务违法行为进行补税或者是追究行政或刑事责任。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定了三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的情形分别为：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此种政策规定存在以下弊端：（1）限期清算未规定合理的时限，与“90天内办理清算手续”的清算时限不一样，有失法律公平；（2）第一种情形与“房地产开发项目全部竣工、完成销售后90天内办理清算手续”的规定有冲突，因为房地产销售时间大多数是比较长的，如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上税务机关即限期清算，那么这一种清算条件则无法成立，还有，当比例达到85%以上限期进行清算，那么当开发项目全部竣工、完成销售后又要进行清算，重复清算显而易见，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形也存在这种情况；（3）注销税务登记管理税务机关本身就具有结清应纳税款的责任。出于以上原因，建议取消限期清算的相关规定，合理设计或适当调高土地增值税预征率，这样，既保证了税款的及时入库，又避免重复操作。
3、规避土地增值税清算的方式。
（1）、以实际占有的方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。但是，如果不发生所有权转移，就可不视同销售房地产。因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，或是以无租使用为代价，仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，这样，就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。
（2）以融资租赁方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条还规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。房地产开发企业通过融资租赁方式转让房地产而房地产产权又未完全转移，房地产开发企业就这部分房产按现行规定可以不进行清算。对此，应当按照实质课税原则，对以以融资租赁方式出租房产的，应当征收土地增值税。
（四）统一土地增值税核定征收。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条只规定了“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一种核定征收方法，我们认为过于单一。需要核定征收的管理情形大致有以下三种：一是销售收入确定，而扣除项目全部或部分不能确定；二是销售收入不能确定，而扣除项目能够确定；三是销售收入和扣除项目均不能确定。目前的核定征收方法比较适合第三种情形，也相对合理。第一种情形可以通过核定扣除项目来据以计算土地增值税，这种方法在上文有规定，但是是作为纳税人清算时使用的方法之一，我们认为不妥，税务机关参与了核定扣除项目数额，应当作为核定征收方法之一。同理，第二种情形在上文中作为“非直接销售和自用房地产的收入确定”，如果开发项目房产纳税人全部用来对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产收益不确定，就应当用核定销售收入的方法来计算土地增值税。这种情形纳税人在清算时，应当按照取得对价或资产的公允价值来确认收入，而不应当由税务机关来参与确认收入。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理
根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理
《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。……
根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。
4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。
5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？
房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。
10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。
11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。
12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。
13、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。
14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。
根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”
如《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》(苏地税发[2007]75号)规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？
编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。
17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。
房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。
18、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。
20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。、
22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。
23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发[2009]72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。
24、已核定项目如何适用核定征收率？
已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。
25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。
26、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。
27、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
清算时未售部分预征的税款不得扣除。
未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
28、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？
1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；
2）土地管理部门划拨土地的批准文件；
3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；
4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；
6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
7）主管地税机关要求提供的其他资料。
29、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？
房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。
30、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理
据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。
例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。
31、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。
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