买二手房最好选择“满五唯一”,200万的房子可以少交14万的
作者&投稿：丙孔 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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按照目前的政策， 二手房 交易分为四类：不满两年、两年到五年之间、满五年非唯一、满五唯一。而论哪一类税费最少，即使没有买卖过二手房的人，也可能听说过"满五唯一"税最少。因此"满五唯一"的房源最受欢迎。那么什么是"满五唯一"呢，以及如何判断房屋是否符合"满五唯一"？下面笔者来科普一下。
其实"满五唯一"是 二手房交易 市场里面的词语缩写，"满五"指的是购房者拥有所属房屋的权限超过五年；"唯一"指的是购房者的家庭唯一住房，如果房屋有多位产权共有人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。
至于判断标准，拿普通商品房和 经济适用房 做参考，房屋契约开具时间和房产证的登记时间，这两个证书只要有一个登记时间超过五年就会被视为"满五"，通常来讲，契约证比房产证发证日期早，优先看房屋契约证即可。
我们再来看看"满五唯一"的具体好处，"满五唯一"的房屋可以享受税费优惠政策，即免征个人所得税和增值税。
举个实例：购买首套，60㎡，网签价200万元，原值150万元（卖家当年全款购买），原契税1.5万元的普通住宅。那么该普通住宅分别"满五唯一"和不满五唯一时，税费最多能相差多少？
一、"满五唯一"时，只征收1%契税，也就是缴纳税费额=200万*1%=2万元。
二、不满五唯一时，且未满2年时，需要缴纳的税费项与税费额分别如下：
1、增值税及附加：网签价/1.05*5.6%=200/1.05*5.6%≈10.67万元；
2、契税：（网签价－增值税）*1%=（200-10.67）*1%≈1.89万元；
3、个税：（合同价格－本次增值税－原值－原契税－附加－合同价格*10%－贷款利息）*20%=（200-10.67-150-1.5-200*10%）*20%≈3.56万元
也就是共缴纳税费额=增值税及附加+契税+个税=10.67+1.89+3.56≈16.12万元。可见，二手房交易"满五唯一"的房子比未满两年的房子少了14.1万元的税费，省下了一笔不少的费用。
还值得注意的是：
1、"两年到五年之间"、"满五年非唯一"的情况下，都是只征收契税和个税，没有增值税及附加。
2、各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。
3、契税的税率也会因条件不同而有变化，比如以90㎡的建筑面积为分水岭，具体税率可参照下图所示（在一线城市购买二套房，契税不享受优惠政策，按照3%的税率征收）：
4、另外，个税的计算也有不同，一般有两种：第一种为差额×20%，差额一般指的是计税价格-原值-相关税费-合理费用；第二种为计税价格*1%（非普通住宅为计税价格的2%或3%）。
其实"满五唯一"是 二手房交易 市场里面的词语缩写，"满五"指的是购房者拥有所属房屋的权限超过五年；"唯一"指的是购房者的家庭唯一住房，如果房屋有多位产权共有人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。
至于判断标准，拿普通商品房和 经济适用房 做参考，房屋契约开具时间和房产证的登记时间，这两个证书只要有一个登记时间超过五年就会被视为"满五"，通常来讲，契约证比房产证发证日期早，优先看房屋契约证即可。
我们再来看看"满五唯一"的具体好处，"满五唯一"的房屋可以享受税费优惠政策，即免征个人所得税和增值税。
举个实例：购买首套，60㎡，网签价200万元，原值150万元（卖家当年全款购买），原契税1.5万元的普通住宅。那么该普通住宅分别"满五唯一"和不满五唯一时，税费最多能相差多少？
一、"满五唯一"时，只征收1%契税，也就是缴纳税费额=200万*1%=2万元。
二、不满五唯一时，且未满2年时，需要缴纳的税费项与税费额分别如下：
1、增值税及附加：网签价/1.05*5.6%=200/1.05*5.6%≈10.67万元；
2、契税：（网签价－增值税）*1%=（200-10.67）*1%≈1.89万元；
3、个税：（合同价格－本次增值税－原值－原契税－附加－合同价格*10%－贷款利息）*20%=（200-10.67-150-1.5-200*10%）*20%≈3.56万元
也就是共缴纳税费额=增值税及附加+契税+个税=10.67+1.89+3.56≈16.12万元。可见，二手房交易"满五唯一"的房子比未满两年的房子少了14.1万元的税费，省下了一笔不少的费用。
还值得注意的是：
1、"两年到五年之间"、"满五年非唯一"的情况下，都是只征收契税和个税，没有增值税及附加。
2、各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。
3、契税的税率也会因条件不同而有变化，比如以90㎡的建筑面积为分水岭，具体税率可参照下图所示（在一线城市购买二套房，契税不享受优惠政策，按照3%的税率征收）：
4、另外，个税的计算也有不同，一般有两种：第一种为差额×20%，差额一般指的是计税价格-原值-相关税费-合理费用；第二种为计税价格*1%（非普通住宅为计税价格的2%或3%）。
