三部门发布住房租赁企业“降税大礼包”，如何影响长租房发展？ 降低租房税费负担，这样会带来哪些好处？
从今年10月1月起，企事业单位向租赁企业出租住房，以及租赁企业向个人出租住房方面，减税力度较大。在业内人士看来，这是针对租赁企业首次提出的系统、全面的减税政策。
市场力量参与，解决新市民、青年人基本住房需求
为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，此次会议明确，是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。
新市民、年轻人的租赁房源供给一直是市场的紧迫需求。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，在城镇化进程中，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人对于体面的、有体验感的住房需求比较强烈。但目前，大城市高房价、高租金的问题很突出，存量租赁住房的供应效率不高，要么是大户型，要么位于城中村，要么租赁秩序比较差。这阻碍了新增住房需求的释放，也是影响这些人群在城市难以落脚扎根的主要原因之一。
贝壳研究院高级分析师黄卉也表示，目前，市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室。而新市民、青年人租赁需求主要是以小户型、低租金为主，这类人群面临住房条件较差、寻找合适房源困难的问题。但是通过市场的力量能更高效扩大保障性租赁住房房源规模，能让新市民、青年人在城市中安居乐业。
在李宇嘉看来，鼓励市场参与，意味着保障性租赁住房的供给、运营，主要有市场化的企业作为主体来推进。这是保障性租赁房和公租房最大的区别。也就是说，保障性租赁住房是准公益的住房产品，要在政府政策、规划扶持，普惠金融支持下，实现市场化的资金平衡。
值得一提的是，此次会议还确定，在人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。
对此，严跃进认为，这使得闲置房源得到真正盘活。 比如将闲置商业办公项目和保障性租赁住房进行了对接，是非常好的创新。这将有利于一些房企的商办物业去库存。
此外，黄卉表示，这种盘活闲置房源的做法有利于解决职住平衡的问题。
增值税、房产税大幅降低利好谁？
在很多业内人士看来，此次会议最大的亮点在于减税。会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
黄卉表示，住房租赁行业盈利空间较窄，降税可以缓解住房租赁企业的经营压力，提高企业盈利空间，有利于提升企业参与租赁市场的积极性。
在增值税方面，严跃进表示，过去存在针对个人房东增值税的减免政策。2016年3月，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，提及个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。同年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
相比之下，对企业的减免政策规定较少，但是此次提出的租赁企业向个人出租住房也减按1.5%缴纳增值税。
在房产税方面，严跃进介绍，这里提到的房产税与个人持有住房缴纳的房产税是两码事。这里是针对经营性的出租业务而产生的房产税。
此次的变化在于，实体企业将空置房源向租赁企业出租住房，可以减征房产税。通俗来说，也就是“公对公”的房屋托管或出租行为，房产税可以得到减征。而过去这种情况下的房产税税率为12%，目前则按4%征收。
而企业向个人出租住房的房产税早已减按4%征收。2008年，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
减税推动房源释放以及长租公寓运营
在业内人士看来，在房产税降低的推动下，能够调动持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业的实体企业主动提供保障性租赁住房的房源。其中，黄卉表示，降低出租房屋的企业房产税，能够鼓励企事业单位将闲置的房屋用于出租，一方面解决员工住房问题，另一方面增加有效租赁房源。
面对这次降税力度，严跃进认为，这是对这些租赁企业的有力支持。随着长租公寓的税负压力减少，经营方向更为明确。
众所周知，近几年，长租公寓和市场化租赁企业一直面临经营压力，尤其是长租公寓频发“暴雷”为行业规模化发展蒙上了阴影。与此同时，企业对于降低税负、减少成本的呼吁也很强烈。
综合来看，严跃进表示，这是国家针对租赁企业首次提出的系统和全面的减税政策。过去减税政策更多体现为廉租房或向个人租房等方面，而此次显然在缓解租赁企业的经营压力。预期减负效应明显，将为租赁企业创造更好的营商环境。
李宇嘉则表示，从目前来看，国家对于发展低成本、具有保障性质的租赁住房，政策支持力度比较大。这对于推进新型城镇化，分流住房购置需求，构建租购并举、先租后买的新住房制度等方面都具有重要的意义。
想必很多人都有过租房子的经历，在诺大的城市里，如果暂时没有买房的打算，就只能租房暂住。可能有些人不知道，房东收到房租以后是需要交税我，这部分税虽然是房东交，但是真正的来源还是租客。中央经济工作会上指出，要加快各种保障房的建设。同时指出要降低租赁住房的税费负担，目的在于整顿租赁市场秩序，规范市场行为，并对现有的租金水平进行合理调控。 降低租房税费负担一提出，能在一定程度上降低租客的成本，也能够完善住房体系并推动城市建设发展。面对居高不下的房价，降低租房税费也能调控房地产市场。
一、降低租客的成本。租房子是租客出房租，所有的税费都是房东出。看似划分很清楚，其实羊毛出在羊身上，房东所交的税费也是从租客那里收取的。所以降低租房税费，实际上是在间接的降低租客的成本。只要税费降下来了，房租也就跟着下来了。不管是生活上的成本还是经营上的成本都能跟着降下来。
二、完善住房体系，推动城市发展。大家都知道城市的建设发展是离不开人的，降低租房税费能在一定程度上推动城市的发展。因为房租高，有些人不得不离开城市，店面的租金更高更是影响着城市的发展。把租金降下来以后，许多问题能够得到解决。
三、调控房地产市场。房价一直居高不下，一来是人们对房子的需求增大，还有一个原因是炒房的人多。如果降低租房税费负担，直接让房子的租金下降，想必很多人会选择租房而不是买房了。在需求下降的情况下，也许房价也会跟着下降，所以能够调控房地产市场。
7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布“关于完善住房租赁有关税收政策的公告”（以下简称“公告”），其中明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策。比如，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
在业内看来，该政策有利于解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题，通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给，从而让更多新市民、年轻人在城市中安居乐业。
财政部等三部门联合发布公告，明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策。
出租住房的“房产税”税率由12%降至4%
公告称，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
此外，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。其中，“专业化规模化住房租赁企业”是指在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上的企业。据了解，此前租赁企业出租住房的房产税税率为12%。
值得一提的是，公告还明确，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，也比照适用上述税收政策。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，该公告明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策，尤其是保障性租赁住房企业，主要是解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题。通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给。随着市场主体的多元化，未来将形成成熟的住房租赁行业，能够满足不同收入水平、不同类型的租客居住需求。
减税政策利好租赁机构，有助于扩大房源规模
新派公寓创始人及CEO王戈宏告诉新京报记者，各项政策加持，尤其是税收的大幅度降低，让大家对租赁行业慢慢开始盈利并健康发展有了盼头。同时，房产税从12%降为4%，对主动持有资产进行长期运营的企业是明显利好，也为资产回报率的提升以及公募REITs储备资产包提供了信心。
“政策很落地且及时，对合规机构是重大利好政策，降税的幅度还是比较大的。看得出政府在大力扶持租赁机构，为城市租赁人群提供质优价低的租赁产品。”乐乎公寓集团创始人CEO罗意如是说。
房东东公寓创始人全雳指出，这一举措肯定利好长租经营机构，但单个企业具体能省税多少，还有待时日才能算清楚，“长租企业最重要的还是房源和客源，这是本质问题，税收是‘锦上添花’。”
“本次公告是之前国务院常务会议对于加快发展保障性租赁住房决定的政策细化落地。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，公告中明确了“专业化规模化住房租赁企业”的定义，对于促进住房租赁企业做优、做强、做大起到积极引导作用。同时，各地城乡建设和税务部门信息打通，更进一步加强了行业监管，更有利于住房租赁行业的规范发展。
据赵然介绍，目前，住房租赁企业的税负较重。具体而言，住房租赁企业在经营中需交纳的税包括五项，一是按租金收入的12%的房产税；二是依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税；三是大约6%的增值税（按11%的销项税额抵扣5%的增值税进项税额）；四是城建税和教育费附加；五是印花税。
“减税政策的出台，将从运营效益、投资收益以及扩大多元化市场主体等方面为住房租赁企业带来积极影响。”赵然分析称，减税政策将使住房租赁企业的税费成本大幅降低，从而实现净利润的提高。此外，税收优惠政策的实施能够提高企业的投资收益率，从而推动REITs等金融创新工作的落地。
“税收优惠政策将在一定程度上缓解企业盈利难、退出难的困境，从而有利于多元化的市场主体加入住房租赁行业，扩大行业的有效供应，最终达到民生保障的目的。”赵然称。
黄卉也指出，住房租赁行业盈利空间较窄，而降税可以缓解住房租赁企业的经营压力，提高住房租赁企业的盈利空间。税负减少后，将会有更多的企业进入到住房租赁领域，市场化租赁房源、保障性租赁房源的房源规模将会增加。其中，保障性租赁住房本着“谁投资谁负责”的原则，通过政府金融、税收优惠等政策支持的方式，引导市场化力量积极参与到租赁住房项目投资、建设和运营中，该类项目成本和租金相对较低，能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。
除此之外，黄卉表示，目前住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出，通过降低出租房屋的房产税，鼓励企事业单位将闲置的房屋用于出租，一方面可以解决自身员工住房问题，另一方面还可以增加有效租赁房源。
《近来央行连续两次降息,为何我的住房公积金房贷还是没变?》
答：2014年10月，三部门发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。2015
