山西商品房预售资金监管办法 太原加强商品房预售资金监管，监管额度为项目总预售款40%
吕梁市住房保障和城乡建设管理局
中国人民银行吕梁市中心支行
中国银监会吕梁监管分局
关于转发山西省住房和城乡建设厅 中国人民银行太原中心支行银监会山西监管局
《关于进一步加强商品房预售资金
监管的通知》的通知
各县（市、区）住建局、房地产管理局（中心），市房地产管理局，人民银行各县（市）支行，各银监办，各商业银行、吕梁市联社、各县（市、区）联社，各房地产开发企业：
现将省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行和银监会山西监管局《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（晋建房字〔2018〕181号）转发给你们，请你们按照文件要求，认真贯彻执行。结合当地实际出台和完善具体操作规定，加强合作、监督。
吕梁市住房保障和城乡建设管理局 中国人民银行吕梁市中心支行
中国银监会吕梁监管分局
2018年7月17日
（主动公开）【摘要】
晋建房字2018关于进一步加强商品房预售资金监管通知【提问】
吕梁市住房保障和城乡建设管理局
中国人民银行吕梁市中心支行
中国银监会吕梁监管分局
关于转发山西省住房和城乡建设厅 中国人民银行太原中心支行银监会山西监管局
《关于进一步加强商品房预售资金
监管的通知》的通知
各县（市、区）住建局、房地产管理局（中心），市房地产管理局，人民银行各县（市）支行，各银监办，各商业银行、吕梁市联社、各县（市、区）联社，各房地产开发企业：
现将省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行和银监会山西监管局《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（晋建房字〔2018〕181号）转发给你们，请你们按照文件要求，认真贯彻执行。结合当地实际出台和完善具体操作规定，加强合作、监督。
吕梁市住房保障和城乡建设管理局 中国人民银行吕梁市中心支行
中国银监会吕梁监管分局
2018年7月17日
（主动公开）【回答】
为加强商品房预售资金监督管理，保障商品房买卖双方合法权益，经过两个多月的征求意见，11月27日，山西省太原市正式下发《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，《监管细则》自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批准预售的商品房项目，仍按原规定执行。
商品房预售资金，系指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。预售资金监管是对用于本预售项目的建筑安装费用、小区内配套设施建设费用、全装修商品住房项目装修费用、开发建设费用和偿还项目开发贷款等预售资金的监督管理。
《通知》要求，商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”原则，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。
商品房预售资金重点监管额度为监管项目总预售款的40%。总预售款以预售人办理预售许可时报备的平均销售价格和批准预售的商品房面积乘积核定。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。
监管期限自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记后终止。其中，全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止。
批准预售的商品房建设项目，应全部纳入预售资金监管对象范围，一个预售项目只能设立一个专用账户。专用账户中每笔预售资金入账应载明具体对应房号，保证每套房预售资金入账可查。一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。
《通知》规定，使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据：
（一）项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；
（二）完成施工至建筑物主体工程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%；
（三）完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%；
（四）建筑基本建成，预售人组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%；
（五）项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程，预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%；
（六）综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。
《通知》表示，对超高层或者大体量建筑，以及因房地产市场下行、疫情影响等原因造成监管项目销售困难，确需申请使用重点监管资金的，可增加2—3个控制节点，但重点监管资金使用比例不得突破上述规定。
监管部门可以根据预售人资质动态考核及信用评价情况，适当提高或降低重点监管资金额度。其中，信用等级评价为A的预售人，可降低5%的重点监管资金额度，信用等级评价为C的预售人,增加5%的重点监管资金额度。
《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
《办法》要求，监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
山西省要求，有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。
监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额(包括建筑安装和区内配套建设等费用)的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用;在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。
非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
监管部门在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后，应当进行必要的现场查勘，并在3个工作日内完成审核，符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知书》。
当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设;监管银行应当积极予以配合。
