土地指标跨区域交易可优化土地资源配置 中办、国办：开展土地指标跨区交易试点 探索农村集体土地入市
8月3日，记者从广东省自然资源厅获悉，自然资源部近日发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，在国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、不动产登记、土地只征不转等九个方面提出意见，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领城治理体系和治理能力现代化，助力大湾区和深圳先行示范区建设。
为充分发挥国土空间规划的龙头引领作用，自然资源部提出，在国土空间规划编制阶段，支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线，合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序。在国土空间规划实施阶段，支持广东在取得相关法律授权的前提下，按照国家规定的条件，适时对大湾区国土空间规划进行修改和审批，优化调整大湾区耕地、永久基本农田、林地、建设用地等布局和时序。
鼓励支持广东开展各类试点。一是支持深化自然生态空间用途管制试点，优化整合各类审批事项。二是鼓励总结海珠湿地公园经验，探索通过“只征不转”等扩大生态空间的实现路径。选择一个县级行政区为试点，探索以县域为单元开展全域土地综合整治。三是支持开展全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点。四是支持探索二三产业混合用地政策和管理机制。探索利用存量建设用地开发建设住宅的市场化机制。支持解决工业用地保障难问题，依据国土“三调”，依规合理认定现状工业用地，实事求是、分类盘活利用存量工业用地，完善规划调整、土地供应、收益分配机制，形成存量工业用地盘活利用专项方案并开展试点。研究探索处理历史遗留违法用地问题的办法。
在建设用地方面，支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制。创新耕地占补平衡制度，探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策，探索海域立体分层设权。
不动产登记方面也释放了不少红利。自然资源部同意广东探索允许港澳法人凭经公证、转递的境外法人身份证明材料办理不动产登记。探索允许港澳银行凭经公证、转递的设立文件或注册证明在大湾区办理抵押登记，无需提交境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明，以及《金融许可证》；再次办理抵押登记时，同一港澳银行不再重复提交上述材料。
为充分发挥深圳“双区叠加”优势，自然资源部支持深圳深化自然资源领域改革探索。除前述大湾区改革探索适用深圳市外，支持深圳市取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式。支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制。探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。
据了解，接下来广东省自然资源厅、深圳市规划和自然资源局将根据上述要求和实际情况，抓紧制定明确具体、可操作的实施方案报自然资源部审定后实施。
观点地产网讯：1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》。
当中提及，要推动经营性土地要素市场化配置。深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。
并且，完善建设用地市场体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。
开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。
在劳动力要素流动方面，推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，
2021年是“十四五”开局之年，出台实施《建设高标准市场体系行动方案》并明确推动经营性土地要素市场化配置的内容有利于土地要素配置更加精细化，同时也可以提高土地利用及交易效率。
以下为澎湃新闻(www.thepaper.cn)对推动经营性土地要素市场化配置的重点内容作逐条解读。
深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。推进委托用地审批权试点，建立健全省级政府用地审批工作评价机制，根据各省(自治区、直辖市)土地管理水平综合评价结果，动态调整试点省份。
解读：深化土地管理制度改革，有利于加快盘活存量土地，同时，土地供应审批权下放可促进市场更灵活发展。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，政策更多层面体现出土地政策的下放，即城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责，这体现出未来土地的资源配置会更优化高效，也表明了高度集中的建设用地指标的审批制度将进行分权改革，是中国土地管理制度的一次历史性突破。后续，将强化省内土地资源的优化配置，实现地区产业布局的一体化，有利于推进经济、产业和人口等优质要素自由流动，有利于打造城市群、都市圈和发达地区的优势地位。
“完善建设用地总量指标，是对土地市场进行更加精细化管理;另外土地供应审批权力下放，可以促进市场更灵活发展。” 中指研究院土地事业部负责人张凯说道。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则提到，土地要素作为一种重要的基础性资源，在推进城镇化进程中发挥着重要作用，但同时土地问题也面临着各种复杂问题以及不规范化，通过深化土地改革，可以调动地方积极性，促进地方加快盘活存量土地，有利于实现节约绿色发展导向，有利于促进城乡融合发展。
完善建设用地市场体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。加快推进城乡统一的建设用地市场建设，统一交易规则和交易平台，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，形成与市场价格挂钩的动态调整机制。
解读：完善建设用地市场体系，推进城乡统一的建设用地市场建设，有利于促进城乡协同发展。
张凯指出，2020年出台的新《土地管理法》中提出集体建设性用地入市下放各省、自治区、直辖市政府批准，改变了土地市场供应格局，从供给端维护供给平衡;同时，统一交易规则和交易平台能够更加规范农村集体经营性建设用地市场交易。
“该政策有利于进一步促进城乡协同发展，充分体现了最大程度的发挥市场决定价格的作用，促进要素价格市场化改革。”陈霄表示。
开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。
解读：土地指标跨区域交易可加强全国性土地资源优化配置。
陈霄指出，“土地指标跨区域交易”其实早有提及，基于长期以来我国各区域间的资源供需矛盾，探索土地指标跨区域交易机制具有重大意义。整体来看有利于推进区域的协调发展，解决用地矛盾问题。
所谓土地指标跨区域交易，举例而言，比如东部沿海的建设用地面积紧缺，供给量不足，同时内陆地区的建设用地指标有剩余，那么发达地区为了集中发展可以跟内陆地区交易建设用地的指标，实际是占了多少耕地，就到其他区域补充相应耕地面积。
张凯指出，开展土地指标跨区域交易是加强全国性土地资源优化配置，一方面可以保障大城市继续健康发展，另一方面可以带动内陆城市持续性发展，在整体规模不变的情况下，实现资源优化分配。
张凯表示，长时间以来大型城市地价不断上涨的主要因素是因为供求不平衡，开展土地指标跨区域交易，短期来看，土地要素交易可以调整区域的供求关系，一二线城市大量的建设用地入市可以缓解用地紧缺，三四线城市供应减少也会使供需更加平衡，因此，开展土地指标跨区域交易是稳地价、稳房价的一个重要举措。
长远来看，张凯认为，用地指标跨区域交易既可以进一步促进人口要素、资源要素向大城市集聚，又可以帮助发展较慢的城市分享大城市经济增长的成果。在
“推动经营性土地要素市场化配置”外，配合了 “推动劳动力要素有序流动”的方案，既保证了全国用地总量保持稳定，又保证了人均资源拥有量的平稳增长。
