房屋空置未入住，物业费能打折吗？
作者&投稿：抄戚 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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提起住房
物业费始终是难以绕开的话题
那么，哪些情况可以拒交物业费?
物业的某些行为真的合法吗?
《中华人民共和国民法典》在合同编中增加物业服务合同作为典型合同之一，用14个条文(第937条至第950条)规定了物业服务合同的方方面面，明确了物业服务人与业主的权利义务关系。
受制于物业服务从业者的能力水平及业主对物业服务的较高期望，目前与物业服务有关的纠纷呈现日益增多的现状。崇川法院速裁庭专门审理辖区内物业合同纠纷，经过梳理多年来物业服务合同领域频发的纠纷，发现此类案件主要呈现以下特点:1、案件类型较为集中，主要以物业公司起诉业主支付物业费的案件居多;2、裁判结果较为统一，从已判决结案的案件来看，多为物业公司胜诉;3、业主到庭率较低，因被告不到庭需要公告的案件多，但业主到庭的案件又以调解撤诉结案居多。
为了从源头上减少矛盾纠纷的产生，回应社会关切，崇川法院速裁庭梳理了物业纠纷案件审理过程中经常涉及的争议焦点，总结出18个关于物业服务合同纠纷的典型问题，现予以刊发。
1、没有单独签订物业服务合同，物业公司能否向业主主张物业费?
可以。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业合同是一种集体合同，本质上不需要物业公司与各业主单独签订，物业公司可以依据与建设单位或业主委员会签订的物业合同向业主主张物业费。
2、业主能够以不需要物业公司提供服务为由，拒绝缴纳物业费吗?
不可以。《中华人民共和国民法典》第九百三十四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此物业公司提供物业服务后，业主不得以未接收或者无需接收物业服务拒绝支付物业费。
3、购买的房屋空置着没有入住，能否要求物业费打折?
空置房屋的物业费减免政策，法律中暂未有明确规定，部分地区出台过相关地方性法规对空置房屋的物业费缴纳标准予以规定的，可以参照执行。我市目前施行的《江苏省物业服务收费管理办法》和《南通市住宅物业管理条例》均没有对空置房屋物业费减免政策予以明确。但如果物业合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照约定折扣交纳，如果没有，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。
4、小区物业公司服务期限未到期就撤场了，多收的物业费怎么办?
可以要求原物业公司退还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第三条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。所以原物业公司撤场后，业主有权要求退还已预收但尚未提供服务期限的物业费。
5、业主向物业公司缴纳的物业费，一般由哪些部分组成?
目前绝大多数物业公司收取的物业费包含住宅物业服务费和公共能耗费。住宅物业服务费收费标准由物价部门核准，而公共能耗费虽然缴纳时一般也是固定金额，但实际物业合同中一般均会载明“实行预收，按实分摊”，即该费用可能每年都会发生变化，南通市区部分小区收取的公共能耗费每年都是按实结算的，同时，我们平时所说的物业费打折并不包含公共能耗费部分，即便出现法院认定物业公司提供的物业服务不到位，依法确认减免物业费的情况，业主也应当缴纳公共能耗费部分。《中华人民共和国民法典》 第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
6、南通市有无就物业管理出台过相关规定?
2020年3月20日南通市第十五届人大常务委员会第二十九次会议通过了《南通市住宅物业管理条例》，该条例共七章六十三条，自2020年10月1日起施行。该《条例》 是南通市关于物业管理的首部地方性法规，主要规定了总则、业主和主业组织、前期物业管理、物业保修金与住宅专项维修资金、物业服务和监督、法律责任等内容，旨在规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益及营造良好居住环境。
物业费始终是难以绕开的话题
那么，哪些情况可以拒交物业费?
物业的某些行为真的合法吗?
《中华人民共和国民法典》在合同编中增加物业服务合同作为典型合同之一，用14个条文(第937条至第950条)规定了物业服务合同的方方面面，明确了物业服务人与业主的权利义务关系。
受制于物业服务从业者的能力水平及业主对物业服务的较高期望，目前与物业服务有关的纠纷呈现日益增多的现状。崇川法院速裁庭专门审理辖区内物业合同纠纷，经过梳理多年来物业服务合同领域频发的纠纷，发现此类案件主要呈现以下特点:1、案件类型较为集中，主要以物业公司起诉业主支付物业费的案件居多;2、裁判结果较为统一，从已判决结案的案件来看，多为物业公司胜诉;3、业主到庭率较低，因被告不到庭需要公告的案件多，但业主到庭的案件又以调解撤诉结案居多。
为了从源头上减少矛盾纠纷的产生，回应社会关切，崇川法院速裁庭梳理了物业纠纷案件审理过程中经常涉及的争议焦点，总结出18个关于物业服务合同纠纷的典型问题，现予以刊发。
1、没有单独签订物业服务合同，物业公司能否向业主主张物业费?
可以。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业合同是一种集体合同，本质上不需要物业公司与各业主单独签订，物业公司可以依据与建设单位或业主委员会签订的物业合同向业主主张物业费。
2、业主能够以不需要物业公司提供服务为由，拒绝缴纳物业费吗?
不可以。《中华人民共和国民法典》第九百三十四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此物业公司提供物业服务后，业主不得以未接收或者无需接收物业服务拒绝支付物业费。
3、购买的房屋空置着没有入住，能否要求物业费打折?
空置房屋的物业费减免政策，法律中暂未有明确规定，部分地区出台过相关地方性法规对空置房屋的物业费缴纳标准予以规定的，可以参照执行。我市目前施行的《江苏省物业服务收费管理办法》和《南通市住宅物业管理条例》均没有对空置房屋物业费减免政策予以明确。但如果物业合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照约定折扣交纳，如果没有，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。
4、小区物业公司服务期限未到期就撤场了，多收的物业费怎么办?
可以要求原物业公司退还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第三条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。所以原物业公司撤场后，业主有权要求退还已预收但尚未提供服务期限的物业费。
5、业主向物业公司缴纳的物业费，一般由哪些部分组成?
目前绝大多数物业公司收取的物业费包含住宅物业服务费和公共能耗费。住宅物业服务费收费标准由物价部门核准，而公共能耗费虽然缴纳时一般也是固定金额，但实际物业合同中一般均会载明“实行预收，按实分摊”，即该费用可能每年都会发生变化，南通市区部分小区收取的公共能耗费每年都是按实结算的，同时，我们平时所说的物业费打折并不包含公共能耗费部分，即便出现法院认定物业公司提供的物业服务不到位，依法确认减免物业费的情况，业主也应当缴纳公共能耗费部分。《中华人民共和国民法典》 第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
6、南通市有无就物业管理出台过相关规定?
2020年3月20日南通市第十五届人大常务委员会第二十九次会议通过了《南通市住宅物业管理条例》，该条例共七章六十三条，自2020年10月1日起施行。该《条例》 是南通市关于物业管理的首部地方性法规，主要规定了总则、业主和主业组织、前期物业管理、物业保修金与住宅专项维修资金、物业服务和监督、法律责任等内容，旨在规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益及营造良好居住环境。
