当前热议的“老旧小区改造加装电梯”是利大于弊还是弊大于利?
作者&投稿：闵会 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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老旧小区改造加装电梯，从本质上说，是社会物质条件发生质的飞跃前提下，改善国民居住环境，在老旧小区，尤其是在老人居住较多的小区加装电梯，既是民生工程，也是民心工程，更是步入小康社会的特征之一。因此，从宏观上讲，“老旧小区改造加装电梯”一定是利大于弊。
老旧小区到底是个什么概念？老旧小区的定义是什么？很遗憾，至今为止没有政府官方的权威解释。倒是前不久国家住建部召开的一个会议，从官方的权威发言中，隐约给出了一个定义：“到2025年力争完成2000年底前建成需改造的城镇老旧小区改造任务。”——这段话对“老旧小区”有一个定性关键词：“2000年底前建成”——这意思分明就是说，这“老旧小区”是指2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体（层高7层及其以下住宅建筑群），即目前很多省市采用的“既成小区”说法，同时，也排除了非国家审批建成的老破小、国家企事业单位历史上自建的老公房（没纳入房改的那部分）以及历史原因形成的集资房。
的确，2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体，囿于当时城镇规划眼光、对社会发展的认知乃至基本建设能力，几十年过去了，这些小高层住宅群体无论公共设施还是水电气、下水道，都已经非常破旧，尤其上下楼出行的窘迫。
根据国家住建部最近召开的那个会议精神，2020年将会是棚改的最后一年，未来城市开发建设将会采用旧改的方式来代替棚改。旧改接替棚改后，拆迁成为历史，“既成小区”的旧房改造成为主流。而“既成小区”旧房改造过程中，加装电梯就是一项特殊且十分重要的改造工程。
因此，从旧改接替棚改节奏看，“老旧小区改造加装电梯”绝对也是利大于弊，不然政府如何向民众交待？
老旧小区加装电梯的现实困惑
虽然老旧小区加装电梯从长远看肯定利大于弊，但眼下实施起来难度却是很大。具体来说，以下一些矛盾就很难调和——
老旧小区改造加装电梯，绝不是搭积木过家家那么简单，其复杂程度远超想象。最宴余复杂的还不是电梯的物理建设，而是牵涉同一单元和相邻楼栋各家各户既得利益的重新分配。而且这个既得利益又是多年来既成事实基础上的重新分配，谁也别说谁自私，因而众口难调，很难取得一致性意见：
1、电梯如何建设？如果全国有上百万个既成小区（老旧小区），那一定就有上百万个不同布局。比如水电气管网、下水道管网、楼栋间距、各单元与公共设施乃至绿化带的间距、各单元每层多少住户、电梯门如何入户等等，绝对花样百出，因而电梯加装不可能有统一模板可参照，这就导致加装电梯只能由建设方一个单元一个方案，而这方案又必须取得同一单元以及被影响的相邻楼栋所有住户同意并签字盖手印。这个难度是非常大的。举个列子：
假如某栋某单元要加装电梯，即使一二层住户支持并拥护，但打电梯井发现其地下恰好是整栋楼水电气总线所在地，那这水电气总线移动，水电气管理部门会同意吗？即使同意，移到哪幢楼前？在假如某栋某单元恰好是小区疏散通道的弯道处，加装电梯必须改道，那改道这种较大工程其他楼栋业主能同意吗？
加装电梯，其他还有电梯建设方和电梯品牌选择；建设费用各楼层如何分摊，在国家20万补贴款未下来前各楼层如何垫资；采光通风、噪音、消防疏散通道、原楼梯如何保留、电梯门入户承重墙是否被破坏、原有绿化道路如何改建等等诸多令人头疼的问题。
2、电梯建成后谁来管理——电梯属于国家《特殊设备安全监察条例》法规调整的特种郑纯设备，其管理主要包括安全、运行、维修等强制性规定，而其安全管理又居物业管理的首要地位。但是，大多既成小区（老旧小区）基本是小区“自治”，正规物业管理公司基本不愿介入（小区体量太小，物业费太低，责任与收益严重不成比列），有些虽有物业机构管理，但这些物业机构又没有国家规定的电梯管理资质。即使个别物业有电梯管理资质，凭空给它增加一个责任重大的物业管理内容，物业费一定就会上调，而上调物业费，业主们会一致同意吗？尤其没使用电梯的一二层业主，多半都会抵触。
3、加装电梯后，如果没有物业机构接手管理，使用者电费如何分摊和缴纳？电费还是小头，电梯的日常维护、紧急救援、年检等费用，谁来管理？
加装电梯每单元最初的业主参与者，以后万一搬家，这个房子卖了或者出租，新来的业主不愿意承担电梯电费、维护、年检等费用，咋办？还有电梯的使用寿命多少年？到时必须更换了费用由谁出，又如何分摊？
答主所在小区的现实例子
答主所在的小区算是老旧小区的“末班车”——1998年在成都春熙路附近建成的小高层商品住宅区，庭院式4栋楼围绕中间一个花园，花园下面是地下停车场。每栋楼两个单元，每个单元一层两户。花园四周有可以通行普通车辆的疏散通道（不是大型小区那种正规消防通道，因为花园四个角的弯道无法通过体量很大的车，比如消防车）。2000年入住其间，现在刚好20年。20年的巨变，当初在春熙路周边罕见并抢手的小高层商品住宅区，已经事实上变成了繁华市中心的“农村”。这小区，前年政府曾有动议拆迁，但摸底后感觉拆迁成本巨大只好作罢。
现在不能拆迁了，只能改造。我所在的单元有业主牵头，经电梯安装公司实地踏勘，万幸电梯井与地下停车场不沾边，而且也远离水电气、下水道等地下管网，加装电梯应该非常方便。方案是：电梯平层入户，一梯两户，从每户客厅落地窗通过改造入户——每户客厅落地窗外加装一个可以贯穿客厅和卧室的大阳台，并将客厅落地窗做部分改造成为入户电梯过道，这方案除了电梯本身费用集资外，各家落地窗入户改造自己出钱。此方案需要60+万（政府补贴20万，剩余40+万由参与住户平摊）。优点是增加了入户面积以及能直接进出家门，缺点是费用较高且客厅落地窗原有格局将被破坏。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
对于我们这种小区加装电梯，除了一层外，原本二三层住户也不想参与，但是成都政府目前有允许电梯入户加装阳台政策，这不等于白送了业主几个平方的建面？而且总价还补贴20万——对二三层住户而言，有无电梯无所谓，但是电梯入户加装的阳台国家认可，这诱惑是非常大的，同意加装电梯就成为必然。增加的阳台建面虽然房产证当下不会修改，但电梯和住宅触合有政府官方文件，也就属于电梯房了，房子增值也成为必然。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
但是，问题来了——电梯安装位置在楼房单元门与花园的疏散通道之间，电梯建好后，其疏散通道宽度只有约2米，机动车无法通行。如果要通行机动车，则必须将花园所涉及的花台去掉腾出0.5米距离——事情搁浅的主要症结就在这里。
话说，房地产商当初建设这个小区时，楼栋与花园的通道间距设计，虽然已经很超前可以通普通车辆到单元门口，但压根儿就没考虑过将来电梯改造这档子事儿。所以，现在加装电梯，必须得保证相邻楼栋的私家车（或搬家车）能通行。如果花园的花台堡坎不后退0.5米，紧邻楼栋住户的车辆就不能通行，要搬个家或者买个大东西都无法到达单元门。因此，即使我们这栋两个单元业主都同意安装，挨着的另一栋住户肯定闹翻天，因为你动了别人的奶酪。
而改造花园结构就必须伤筋动骨，费用多寡暂且不论，因为它地下是停车场！
老旧小区改造加装电梯成功范例
四川某省级单位原住宿区（属于房改房）有五六栋住宿楼，共7层，每层4户共28户，除一楼4户（虽不参与电梯改造，也全部同意支持），2楼到7楼24户业主全体参与电梯改造。
各楼层出多少钱没统一标准，但他们比照相邻某省级单位另一住宿区电梯改造工程分摊费用办法略做微调来操作，即楼层越高，出钱比列越多。具体来说，2楼每户交3800元，每上一层加3000多，6楼15800元，7楼18600元，7楼是2楼4倍多。
老旧小区到底是个什么概念？老旧小区的定义是什么？很遗憾，至今为止没有政府官方的权威解释。倒是前不久国家住建部召开的一个会议，从官方的权威发言中，隐约给出了一个定义：“到2025年力争完成2000年底前建成需改造的城镇老旧小区改造任务。”——这段话对“老旧小区”有一个定性关键词：“2000年底前建成”——这意思分明就是说，这“老旧小区”是指2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体（层高7层及其以下住宅建筑群），即目前很多省市采用的“既成小区”说法，同时，也排除了非国家审批建成的老破小、国家企事业单位历史上自建的老公房（没纳入房改的那部分）以及历史原因形成的集资房。
的确，2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体，囿于当时城镇规划眼光、对社会发展的认知乃至基本建设能力，几十年过去了，这些小高层住宅群体无论公共设施还是水电气、下水道，都已经非常破旧，尤其上下楼出行的窘迫。
根据国家住建部最近召开的那个会议精神，2020年将会是棚改的最后一年，未来城市开发建设将会采用旧改的方式来代替棚改。旧改接替棚改后，拆迁成为历史，“既成小区”的旧房改造成为主流。而“既成小区”旧房改造过程中，加装电梯就是一项特殊且十分重要的改造工程。
因此，从旧改接替棚改节奏看，“老旧小区改造加装电梯”绝对也是利大于弊，不然政府如何向民众交待？
老旧小区加装电梯的现实困惑
虽然老旧小区加装电梯从长远看肯定利大于弊，但眼下实施起来难度却是很大。具体来说，以下一些矛盾就很难调和——
老旧小区改造加装电梯，绝不是搭积木过家家那么简单，其复杂程度远超想象。最宴余复杂的还不是电梯的物理建设，而是牵涉同一单元和相邻楼栋各家各户既得利益的重新分配。而且这个既得利益又是多年来既成事实基础上的重新分配，谁也别说谁自私，因而众口难调，很难取得一致性意见：
1、电梯如何建设？如果全国有上百万个既成小区（老旧小区），那一定就有上百万个不同布局。比如水电气管网、下水道管网、楼栋间距、各单元与公共设施乃至绿化带的间距、各单元每层多少住户、电梯门如何入户等等，绝对花样百出，因而电梯加装不可能有统一模板可参照，这就导致加装电梯只能由建设方一个单元一个方案，而这方案又必须取得同一单元以及被影响的相邻楼栋所有住户同意并签字盖手印。这个难度是非常大的。举个列子：
假如某栋某单元要加装电梯，即使一二层住户支持并拥护，但打电梯井发现其地下恰好是整栋楼水电气总线所在地，那这水电气总线移动，水电气管理部门会同意吗？即使同意，移到哪幢楼前？在假如某栋某单元恰好是小区疏散通道的弯道处，加装电梯必须改道，那改道这种较大工程其他楼栋业主能同意吗？
加装电梯，其他还有电梯建设方和电梯品牌选择；建设费用各楼层如何分摊，在国家20万补贴款未下来前各楼层如何垫资；采光通风、噪音、消防疏散通道、原楼梯如何保留、电梯门入户承重墙是否被破坏、原有绿化道路如何改建等等诸多令人头疼的问题。
2、电梯建成后谁来管理——电梯属于国家《特殊设备安全监察条例》法规调整的特种郑纯设备，其管理主要包括安全、运行、维修等强制性规定，而其安全管理又居物业管理的首要地位。但是，大多既成小区（老旧小区）基本是小区“自治”，正规物业管理公司基本不愿介入（小区体量太小，物业费太低，责任与收益严重不成比列），有些虽有物业机构管理，但这些物业机构又没有国家规定的电梯管理资质。即使个别物业有电梯管理资质，凭空给它增加一个责任重大的物业管理内容，物业费一定就会上调，而上调物业费，业主们会一致同意吗？尤其没使用电梯的一二层业主，多半都会抵触。
3、加装电梯后，如果没有物业机构接手管理，使用者电费如何分摊和缴纳？电费还是小头，电梯的日常维护、紧急救援、年检等费用，谁来管理？
加装电梯每单元最初的业主参与者，以后万一搬家，这个房子卖了或者出租，新来的业主不愿意承担电梯电费、维护、年检等费用，咋办？还有电梯的使用寿命多少年？到时必须更换了费用由谁出，又如何分摊？
答主所在小区的现实例子
答主所在的小区算是老旧小区的“末班车”——1998年在成都春熙路附近建成的小高层商品住宅区，庭院式4栋楼围绕中间一个花园，花园下面是地下停车场。每栋楼两个单元，每个单元一层两户。花园四周有可以通行普通车辆的疏散通道（不是大型小区那种正规消防通道，因为花园四个角的弯道无法通过体量很大的车，比如消防车）。2000年入住其间，现在刚好20年。20年的巨变，当初在春熙路周边罕见并抢手的小高层商品住宅区，已经事实上变成了繁华市中心的“农村”。这小区，前年政府曾有动议拆迁，但摸底后感觉拆迁成本巨大只好作罢。
现在不能拆迁了，只能改造。我所在的单元有业主牵头，经电梯安装公司实地踏勘，万幸电梯井与地下停车场不沾边，而且也远离水电气、下水道等地下管网，加装电梯应该非常方便。方案是：电梯平层入户，一梯两户，从每户客厅落地窗通过改造入户——每户客厅落地窗外加装一个可以贯穿客厅和卧室的大阳台，并将客厅落地窗做部分改造成为入户电梯过道，这方案除了电梯本身费用集资外，各家落地窗入户改造自己出钱。此方案需要60+万（政府补贴20万，剩余40+万由参与住户平摊）。优点是增加了入户面积以及能直接进出家门，缺点是费用较高且客厅落地窗原有格局将被破坏。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
对于我们这种小区加装电梯，除了一层外，原本二三层住户也不想参与，但是成都政府目前有允许电梯入户加装阳台政策，这不等于白送了业主几个平方的建面？而且总价还补贴20万——对二三层住户而言，有无电梯无所谓，但是电梯入户加装的阳台国家认可，这诱惑是非常大的，同意加装电梯就成为必然。增加的阳台建面虽然房产证当下不会修改，但电梯和住宅触合有政府官方文件，也就属于电梯房了，房子增值也成为必然。
我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。
但是，问题来了——电梯安装位置在楼房单元门与花园的疏散通道之间，电梯建好后，其疏散通道宽度只有约2米，机动车无法通行。如果要通行机动车，则必须将花园所涉及的花台去掉腾出0.5米距离——事情搁浅的主要症结就在这里。
话说，房地产商当初建设这个小区时，楼栋与花园的通道间距设计，虽然已经很超前可以通普通车辆到单元门口，但压根儿就没考虑过将来电梯改造这档子事儿。所以，现在加装电梯，必须得保证相邻楼栋的私家车（或搬家车）能通行。如果花园的花台堡坎不后退0.5米，紧邻楼栋住户的车辆就不能通行，要搬个家或者买个大东西都无法到达单元门。因此，即使我们这栋两个单元业主都同意安装，挨着的另一栋住户肯定闹翻天，因为你动了别人的奶酪。
而改造花园结构就必须伤筋动骨，费用多寡暂且不论，因为它地下是停车场！
老旧小区改造加装电梯成功范例
四川某省级单位原住宿区（属于房改房）有五六栋住宿楼，共7层，每层4户共28户，除一楼4户（虽不参与电梯改造，也全部同意支持），2楼到7楼24户业主全体参与电梯改造。
各楼层出多少钱没统一标准，但他们比照相邻某省级单位另一住宿区电梯改造工程分摊费用办法略做微调来操作，即楼层越高，出钱比列越多。具体来说，2楼每户交3800元，每上一层加3000多，6楼15800元，7楼18600元，7楼是2楼4倍多。
