营改增不动产可以抵扣什么时候实施 营改增不动产抵扣包括哪些内容？
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（
财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）已经发布，但纳税人普遍感觉不动产政策比较分散，不易掌握。究其原因，主要是因为新老项目，一般计税与简易
计税，税率与征收率，征收与预征，一般纳税人与小规模纳税人，以及差额和全额征收，自建、取得与自行开发，房地产企业与其他企业等，搅合在一起，头绪比较
杂乱。笔者从规定后面的内涵和实质原因出发，将36号文件中涉及到不动产的政策整理归纳出以下的规律，帮助纳税人更好地掌握相关政策。
建议首先掌握一个原则：可以抵扣进项的不能重复差额扣除。
一、“征税”时全额或差额计算销售额的规律
1、简易计税中销售“取得”的不动产，差额（扣购置价）计销售额
2、一般计税，全额计算销售额（房地产企业扣除土地出让金除外）
这是对原营业税精神延续，财税【2003】年16号规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用
权的购置或受让原价后的余额为营业额”。对老项目选择简易计税，不能抵扣购置进项税，选择差额扣除，可以较好的与老政策衔接。
一般计税，可以抵扣购置进项税，因此不能再重复执行差额计销售额政策。
房地产企业一般计税，无法抵扣支付给政府的土地出让金，所以采取从从销售额中扣除的办法。
说明：房地产企业同样可以适用上述政策，但是上述的“取得”与“自建”，不包括房地产企业“自行开发”。
二、“预征”时全额与差额计销售额的规律
销售“取得“不动产——预征时差额（扣购置价）计销售额
其他情况——预征时全额计销售额
只要是销售“取得”的不动产，不管是房地产企业还是其他企业，一般纳税人还是小规模纳税人，一般计税还是简易计税，是老项目还是新项目，在预征时都按照差额计销售额。注意房地产自行开发，不属于此处的“取得”。
其他情况，不管是一般计税还是简易计税；房地产企业预收款形式销售房地产；房地产企业销售老项目，适用一般计税方法等，只要不是销售取得的不动产，预征时一定是全额计销售额。
对比之前的营业税，销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后按照5%计算营业税；36号文，销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后
按照5%预征增值税，对不动产所在地的税源起到了平稳过渡的作用。自建也是同样的道理，之前自建的就不能差额扣除，现在仍然不能差额扣除。
三、简易计税和一般计税的规律
销售老项目——可选择简易计税
小规模纳税人——简易计税
个人销售住房——简易计税
说明：
个体工商户销售住房，按照个人销售住房的政策执行；
个体工商户销售非住房，应根据其一般纳税人和小规模纳税人身份选择相应计税方式；
其他个人销售住房，按照2年征免或差额计税；
其他个人销售非住房，扣除购置原价后计销售额；
四、房地产企业销售不动产的政策规律
以下均是房地产企业销售自行开发房地产：
1、房地产企业为一般纳税人：销售老项目，可选择简易计税，销售新项目，一般计税。只要是选择一般计税的，均可扣除政府土地出让款；
2、房地产企业为小规模纳税人，简易计税；
3、房地产企业预收房款，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
4、房地产企业为一般纳税人，销售老项目，选择一般计税，全额按照3%在不动产所在地预缴税款。
注意：根据36号文，房地产企业销售自行开发房地产，只有上述3、4两种情况需要预征，且根据本文总结规律，都是按照全额作为销售额预征。
五、销售不动产的纳税义务发生时间规律
新旧政策最大区别是在预收环节的规定。营业税文件规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，而36号文取消
了转让不动产在预收环节作为纳税义务发生时间的规定。但需要注意，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率
预缴增值税，以及其他一些预征的规定，纳税义务时间和预征是不同的概念。
六、销售不动产纳税地点规律
1、显着变化在于：不动产所在地纳税——机构所在地纳税。
营业税文件规定，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。36号文件规定，销售不动产一般在机构所在地或居住地主管税务机关申报
纳税。其他个人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税；非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税等。
还有其他一些在不动产所在地预征的情况，但预征与纳税地点是不同的概念，要注意区分。
2、销售不动产预征地点的规律
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴地点为机构所在地。
其他只要存在预征的销售不动产情况，全部在不动产所在地预征。
财税【2016】36号附件一第二十四条规定，进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
财税【2016】36号附件二 (四)可以抵扣的增值税进项税额：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。
根据以上规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，增值税进项税额分2年抵扣。第一年抵扣60%，第13个月抵扣40%。 注意40%部分是在第13个月抵扣，不能超期。
但是融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物进项税额不需要分2期抵扣，可以一次性抵扣。
《营改增后投资性房地产进项税可否抵扣》
答：3个点普通票，6个点增值税票，可以抵扣三个点。开增值税是有要求，营业额要达到规定要求！
