关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见(征求意见稿)
作者&投稿：甘贾 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》，有序推进城镇低效用地再开发工作，市自然资源和规划局研究起草了《关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见》，现面向社会公开征求意见。
公众可以登录市政府网站获取《关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见》，并通过以下途径和方式提出意见建议：
通过电子邮件将意见和建议发送至：tagttdlyk@ta.shandong.cn。
通过传真将意见和建议发送至：0538-8297963
通过信函将意见和建议邮寄至：泰安市东岳大街382号建设大厦，市自然资源和规划局自然资源开发利用科，邮编：271000，联系电话：8297960公开征集时间：6月5日至6月15日。
泰安市自然资源和规划局
2020年6月5日
关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见
各县人民政府，各功能区管委会，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰单位：
为提升城市品质，强化土地收购储备，盘活城镇低效用地，根据山东省人民政府办公厅《关于推进城镇低效用地再开发的意见》要求，结合我市实际，制定以下实施意见。
一、实施开发改造，实现城市持续更新
1、城镇低效用地认定。城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括：产业转型升级类：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地。城镇更新改造类：布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。用地效益提升类：投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地；参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地。各县政府、功能区管委会在组织调查摸底、效益测算、民意测验的基础上，根据本地实际负责辖区内低效用地的认定。
2、开发改造原则。以提高城市品质、改善群众生活质量为目的，遵循政府主导、市场化运作、规划引领、保障民生、连片开发改造的原则。全面改造和微改造相结合，注重历史文化的保护、传承和风貌特色的延续。增加公益设施，完善配套功能，提升城市形象，提高群众获得感。
二、编制开发规划方案，加强规划引领管控
3、编制开发改造专项规划。各县政府、功能区管委会依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策和城镇低效用地再开发专项规划编制要点,组织编制低效用地再开发专项规划，明确改造目标任务、性质用途、规模布局、时序安排等内容。规划编制要重点引导老工业厂房、老旧小区、城中村连片改造，注重与周边区域综合改造提升、历史文化遗产保护与利用相结合；注重开发利用地下空间，地下地上空间一体化安排；优先保障市政基础设施、公共服务设施等用地；科学合理划分改造单元，可以分步组织实施。泰山区、岱岳区、各功能区专项规划经市自然资源和规划局核定，由市政府批准后实施；新泰市、肥城市、宁阳县、东平县的专项规划经市自然资源和规划局核定，由本级人民政府批准后实施。经批准的专项规划应向社会公布。
三、拓宽开发改造模式，鼓励社会主体参与
4、联合收储改造模式。经原产权人申请，可与土地储备机构采取联合收储。原产权人与土地储备机构签订联合收储协议，原产权人负责达到“净地”条件后，土地储备机构组织公开出让，在依法补偿基础上，可对原土地权利人采取物业返还等方式奖励，物业返还的具体建筑物面积，由土地储备机构纳入土地出让方案，报市土地资产管理委员会研究。
5、原产权人自主开发改造模式。开发改造用地政府行使优先收回或收购、储备，依法予以补偿。经市政府同意，可以实行原产权人自主开发改造模式。对已纳入并符合改造单元的整体规划，原产权人需向政府无偿提供城市规划要求的城市基础设施、公共服务设施等公益性用地，具体面积在项目实施方案中予以明确。剩余土地可补交土地出让金差价办理协议出让手续，通过自主、联营、入股、转让等多种方式改造开发，可优先收购相邻宗地、可组建联合体实施再开发。
6、危房改造。已经取得合法产权证书，经鉴定为危房C级或D级的住宅，且经属地房屋安全管理部门备案后，在符合规划前提下，实施拆除重建，可以在原用地范围内调整建筑物位置，可以适当增加单套房屋建筑面积，建成后单套建筑面积不低于60平方米，且不超过144平方米。产权人可以联合申请自建，也可以委托专业公司代建。危房改造总建筑面积增加15%以内的，保持原土地使用权类型不变，不用办理用地审批手续；危房改造后总建筑面积增加超过15%的，在换发不动产登记证书时，分两部分缴纳出让金，其中超过15%的按照办理手续时楼面地价的60%缴纳出让金，15%以内的增建建筑面积和原危房建筑面积按照现行房产评估价的1%缴纳出让金。
7、村集体经济组织自行开发改造。实施城中村改造的，整村庄纳入改造范围，优先保障改造用地，村剩余农用地、建设用地全部纳入政府储备。
8、微改造模式。旧村庄、旧城镇、旧厂区整体或局部有保留价值的建筑物、构筑物，可按照新的规划实施微改造，用于体育、文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态等产业。新建建筑面积不超过原有建筑面积15%的，不计容积率，不补缴土地出让金。
四、编制开发项目实施方案，加强项目实施监管
9、确定项目实施主体。经政府批准实施自主开发改造用地，各县政府、功能区管委会应根据确定的再开发范围、专项规划等，在充分尊重民意的基础上，合理划定开发项目，并通过一定方式选定项目实施单位。项目实施单位应知晓参与开发建设的政策规定和工作程序，承担相应的市场风险。
10、编制项目实施方案。项目实施单位按照再开发专项规划和街区控制性详细规划，在模拟拆迁或签订安置补偿协议基础上，负责编制项目实施方案。项目实施方案重点包括基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、拟改造开发情况等内容。
11、项目实施方案审批。项目实施方案按照向社会公示、征求权利人意见、重大项目实行专家论证等程序，报县政府或功能区管委会批准后实施。涉及历史街区、不可移动文物、古树名木或历史建筑的，要制订相应保护管理措施，并按法定程序报批；涉及建设用地土壤污染的，应严格按照《中华人民共和国土壤污染防治法》有关规定做好风险管控和修复。
12、项目组织实施和监管。各县政府、功能区管委会负责项目的具体组织实施和监管工作，重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等情况进行动态监管。市级主要依托城镇低效用地再开发信息管理系统，建立健全监管体系，明确具体监管措施以及改造开发主体的责任义务，进行政策指导和工作监督。
五、因地施策，完善配套政策
13、妥善解决遗留问题的用地规划手续。在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。城市规划已经调整为商业用途的工业用地，符合新产业用地政策的，可以按照M0用地管理并办理相关手续。
14、鼓励土地置换盘活。用地双方在符合规划、权属清晰、价值或面积相当的前提下达成土地置换协议的，双方保持原用途及使用年限不变，视为安置回迁用地，只对权属进行变更，不再缴纳费用，直接办理土地过户手续。
15、支持零星土地整合归并。
边角地、夹角地、插花地等单宗面积不足3亩的新增和其他建设用地，且累计面积不超过总改造面积的10%的，按照规划条件需要整合出让的，可以协议出让给相邻宗地的产权人。
六、加强组织领导，强化协同配合
16、工作组织。各级政府要建立完善由政府牵头的组织协调机构和协调机制，切实履行主体责任，市政府成立市城镇低效用地再开发工作领导小组，设立市城镇低效用地再开发工作办公室，督促相关职能部门各司其责，简化工作程序，合力推进城镇低效用地再开发利用工作。各县政府、功能区管委会作为城镇低效用地再开发责任主体，要成立工作专班，制定工作方案，落实工作经费，积极稳妥推进开发改造工作。市辖区范围内的低效用地再开发过程中用地和规划审批事项按照现行审批程序办理，重大事项提交市城市规划委员会和市土地资产管理委员会研究决定。泰山区为市级试点单位,可以选择若干地块报市土地资产管理委员会研究后先行实施。各县市区也可选择部分项目先行试点。
17、工作要求。要充分发挥基层组织自治作用，引导村居、社区在低效用地再开发工作中维护大多数产权人利益，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，可根据本村居、社区实际制定“村规民约”。
本实施意见自2020年月日起施行，有效期五年。
为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》，有序推进城镇低效用地再开发工作，市自然资源和规划局研究起草了《关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见》，现面向社会公开征求意见。
公众可以登录市政府网站获取《关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见》，并通过以下途径和方式提出意见建议：
通过电子邮件将意见和建议发送至：tagttdlyk@ta.shandong.cn。
通过传真将意见和建议发送至：0538-8297963
通过信函将意见和建议邮寄至：泰安市东岳大街382号建设大厦，市自然资源和规划局自然资源开发利用科，邮编：271000，联系电话：8297960公开征集时间：6月5日至6月15日。
泰安市自然资源和规划局
2020年6月5日
关于深化改革推进城镇低效用地再开发的实施意见
各县人民政府，各功能区管委会，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰单位：
为提升城市品质，强化土地收购储备，盘活城镇低效用地，根据山东省人民政府办公厅《关于推进城镇低效用地再开发的意见》要求，结合我市实际，制定以下实施意见。
一、实施开发改造，实现城市持续更新
1、城镇低效用地认定。城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括：产业转型升级类：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地。城镇更新改造类：布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。用地效益提升类：投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地；参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地。各县政府、功能区管委会在组织调查摸底、效益测算、民意测验的基础上，根据本地实际负责辖区内低效用地的认定。
2、开发改造原则。以提高城市品质、改善群众生活质量为目的，遵循政府主导、市场化运作、规划引领、保障民生、连片开发改造的原则。全面改造和微改造相结合，注重历史文化的保护、传承和风貌特色的延续。增加公益设施，完善配套功能，提升城市形象，提高群众获得感。
二、编制开发规划方案，加强规划引领管控
3、编制开发改造专项规划。各县政府、功能区管委会依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策和城镇低效用地再开发专项规划编制要点,组织编制低效用地再开发专项规划，明确改造目标任务、性质用途、规模布局、时序安排等内容。规划编制要重点引导老工业厂房、老旧小区、城中村连片改造，注重与周边区域综合改造提升、历史文化遗产保护与利用相结合；注重开发利用地下空间，地下地上空间一体化安排；优先保障市政基础设施、公共服务设施等用地；科学合理划分改造单元，可以分步组织实施。泰山区、岱岳区、各功能区专项规划经市自然资源和规划局核定，由市政府批准后实施；新泰市、肥城市、宁阳县、东平县的专项规划经市自然资源和规划局核定，由本级人民政府批准后实施。经批准的专项规划应向社会公布。
三、拓宽开发改造模式，鼓励社会主体参与
4、联合收储改造模式。经原产权人申请，可与土地储备机构采取联合收储。原产权人与土地储备机构签订联合收储协议，原产权人负责达到“净地”条件后，土地储备机构组织公开出让，在依法补偿基础上，可对原土地权利人采取物业返还等方式奖励，物业返还的具体建筑物面积，由土地储备机构纳入土地出让方案，报市土地资产管理委员会研究。
5、原产权人自主开发改造模式。开发改造用地政府行使优先收回或收购、储备，依法予以补偿。经市政府同意，可以实行原产权人自主开发改造模式。对已纳入并符合改造单元的整体规划，原产权人需向政府无偿提供城市规划要求的城市基础设施、公共服务设施等公益性用地，具体面积在项目实施方案中予以明确。剩余土地可补交土地出让金差价办理协议出让手续，通过自主、联营、入股、转让等多种方式改造开发，可优先收购相邻宗地、可组建联合体实施再开发。
6、危房改造。已经取得合法产权证书，经鉴定为危房C级或D级的住宅，且经属地房屋安全管理部门备案后，在符合规划前提下，实施拆除重建，可以在原用地范围内调整建筑物位置，可以适当增加单套房屋建筑面积，建成后单套建筑面积不低于60平方米，且不超过144平方米。产权人可以联合申请自建，也可以委托专业公司代建。危房改造总建筑面积增加15%以内的，保持原土地使用权类型不变，不用办理用地审批手续；危房改造后总建筑面积增加超过15%的，在换发不动产登记证书时，分两部分缴纳出让金，其中超过15%的按照办理手续时楼面地价的60%缴纳出让金，15%以内的增建建筑面积和原危房建筑面积按照现行房产评估价的1%缴纳出让金。
7、村集体经济组织自行开发改造。实施城中村改造的，整村庄纳入改造范围，优先保障改造用地，村剩余农用地、建设用地全部纳入政府储备。
8、微改造模式。旧村庄、旧城镇、旧厂区整体或局部有保留价值的建筑物、构筑物，可按照新的规划实施微改造，用于体育、文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态等产业。新建建筑面积不超过原有建筑面积15%的，不计容积率，不补缴土地出让金。
四、编制开发项目实施方案，加强项目实施监管
9、确定项目实施主体。经政府批准实施自主开发改造用地，各县政府、功能区管委会应根据确定的再开发范围、专项规划等，在充分尊重民意的基础上，合理划定开发项目，并通过一定方式选定项目实施单位。项目实施单位应知晓参与开发建设的政策规定和工作程序，承担相应的市场风险。
10、编制项目实施方案。项目实施单位按照再开发专项规划和街区控制性详细规划，在模拟拆迁或签订安置补偿协议基础上，负责编制项目实施方案。项目实施方案重点包括基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、拟改造开发情况等内容。
11、项目实施方案审批。项目实施方案按照向社会公示、征求权利人意见、重大项目实行专家论证等程序，报县政府或功能区管委会批准后实施。涉及历史街区、不可移动文物、古树名木或历史建筑的，要制订相应保护管理措施，并按法定程序报批；涉及建设用地土壤污染的，应严格按照《中华人民共和国土壤污染防治法》有关规定做好风险管控和修复。
12、项目组织实施和监管。各县政府、功能区管委会负责项目的具体组织实施和监管工作，重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等情况进行动态监管。市级主要依托城镇低效用地再开发信息管理系统，建立健全监管体系，明确具体监管措施以及改造开发主体的责任义务，进行政策指导和工作监督。
五、因地施策，完善配套政策
13、妥善解决遗留问题的用地规划手续。在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。城市规划已经调整为商业用途的工业用地，符合新产业用地政策的，可以按照M0用地管理并办理相关手续。
14、鼓励土地置换盘活。用地双方在符合规划、权属清晰、价值或面积相当的前提下达成土地置换协议的，双方保持原用途及使用年限不变，视为安置回迁用地，只对权属进行变更，不再缴纳费用，直接办理土地过户手续。
15、支持零星土地整合归并。
边角地、夹角地、插花地等单宗面积不足3亩的新增和其他建设用地，且累计面积不超过总改造面积的10%的，按照规划条件需要整合出让的，可以协议出让给相邻宗地的产权人。
六、加强组织领导，强化协同配合
16、工作组织。各级政府要建立完善由政府牵头的组织协调机构和协调机制，切实履行主体责任，市政府成立市城镇低效用地再开发工作领导小组，设立市城镇低效用地再开发工作办公室，督促相关职能部门各司其责，简化工作程序，合力推进城镇低效用地再开发利用工作。各县政府、功能区管委会作为城镇低效用地再开发责任主体，要成立工作专班，制定工作方案，落实工作经费，积极稳妥推进开发改造工作。市辖区范围内的低效用地再开发过程中用地和规划审批事项按照现行审批程序办理，重大事项提交市城市规划委员会和市土地资产管理委员会研究决定。泰山区为市级试点单位,可以选择若干地块报市土地资产管理委员会研究后先行实施。各县市区也可选择部分项目先行试点。
17、工作要求。要充分发挥基层组织自治作用，引导村居、社区在低效用地再开发工作中维护大多数产权人利益，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，可根据本村居、社区实际制定“村规民约”。
本实施意见自2020年月日起施行，有效期五年。
