物权法74条是怎么规定的
作者&投稿：笃英 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
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近年来,业主和开发商间围绕车位、车库(以下统称车库)归属所产生的各种纠纷日益增多、激化,不同法院根据不同的理由对车库归属也做出了不同的认定。从目前来看,《物权法》的颁布对此并没有起到定份止争的效果。究其原因,在于立法本身的模糊性。
一、《物权法》第74条存在的问题
《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
应该说,《物权法》的该条规定,并没有从根本上解决车库的归属问题。
首先,该规定在逻辑上存在倒置。以当事人约定来确定归属的前提,是归属早已明确。而关于车库所引发的争议,正是由于归属的不明确。对于不享有独立产权(即不能独立办理产权证)的车库而言,其无法通过登记进行不动产权属的公示,开发商不能享有所有权。在这样的大前提下,《物权法》仅将目光投入到车库的流通领域,而未关注车库归属的前提,可谓是本末倒置。例如,如果开发商与业主没有对车库归属作约定,或者约定不明确的,车库权属怎样确定?问题又回到了原点。显然,承认开发商与业主约定地下车库的归属,无疑是承认了归属不明确的情况下,开发商可以通过格式合同任意侵犯业主的利益。
其次,该规定有违不动产流转的公示原则。物权的公示原则是指物权的享有和变动需要采取可取信于社会公众的外部表现形式。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”即在归属清晰的前提下,不动产物权的转移需要出让人与受让人之间达成转移合意,并且办理不动产登记方可发生物权变动的效力。车库从其性质上来说也是不动产,其流转也需要遵循物权的公示原则。将车库的归属完全依赖于约定,完全脱离登记,这无疑会导致车库归属的不清。例如,在开发商分别约定给了不同的业主,谁可获得该车库的产权呢?所以,车库的归属需要遵循不动产公示原则,这与不动产登记制度的完善是分不开的。
再次,该规定未考虑到开发商与业主经济实力不平等。有人认为物权法这条规定是遵循私法自治的体现,是体现了意思自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,同时也最有利于争议的解决。实际上,主体的身份平等和自主性是实现契约自由的先决条件,开发商与购房者的经济地位是明显不平等的,故将车库的归属完全交由双方当事人约定,很难发挥意思自治的应有的效用。实践中,很多开发商就通过格式合同的方式约定:屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有;外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有;小区及其附着物的广告收益归开发商所有;小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车厂、会所等)的经营管理权归开发商所有。通过这样的约定,一个住宅小区完全成为了开发商营利的私人场所!显然,这样的意思自治,对于处于弱势的业主来说,实属“契约自由”幌子下的不自由。
二、完善车库立法的建议
从立法上,台湾地区将车库分为法定车库、自行增设车库和奖励增设车库三类:
法定车库,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库,或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司。
自行车增设车库,指法定停车位以外建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状,且得为单独转移。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权,单独登记,单独办法所有权证,可以转让。一方面,由于这种类型的车库可以归属于开发商,且可以自由转让,使开发商有利可图,会调动开发商积极地建造车库;另一方面,由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可,在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求,此外法律规定了建筑物区分所有权人对其享有优先购买权。
奖励增设车库,指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独转移。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞的停车之用。
台湾地区通过立法对车库的分类规定,使得开发商利用经济优势,通过格式合同剥夺业主利益的行为得到了遏制,同时在保障业主利益的前提下又给与开发商一定的经济利益,使得开发商建造车库的积极性得到激发,可谓是通过立法强制的手段在保障小区正常生活的前提下达到了开发商和业主的利益平衡,非常值得我们立法借鉴。也就是说,我们完全可以参照台湾地区的规定,将车库分为法定车库和自行增设车库:将一定数量的车库法定归于小区业主共有,附属于专有部分来登记,这样有利于业主权利的维护,具体的收费和经营规则可以交由业主大会来制定;同时为保障开发商建造车库的积极性,可允许开发商自行增建一部分地下车库,该车库需建立独立的产权,办理独立的登记,在保障小区业主优先承租权和优先购买权的前提下,向小区以外居民提供,这样便做到了物尽其用。
作为私法领域调整对物支配的基本法,既然《物权法》第74条不能从根本上解决车库归属不清的问题,这只能寄希望于全国人大常委会作出立法解释,对车库归属问题进一步完善和丰富,通过立法解释对开发商的权利进行适当限制,从根本上解决车库归属之争,最终达到归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求。
一、《物权法》第74条存在的问题
《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
应该说,《物权法》的该条规定,并没有从根本上解决车库的归属问题。
首先,该规定在逻辑上存在倒置。以当事人约定来确定归属的前提,是归属早已明确。而关于车库所引发的争议,正是由于归属的不明确。对于不享有独立产权(即不能独立办理产权证)的车库而言,其无法通过登记进行不动产权属的公示,开发商不能享有所有权。在这样的大前提下,《物权法》仅将目光投入到车库的流通领域,而未关注车库归属的前提,可谓是本末倒置。例如,如果开发商与业主没有对车库归属作约定,或者约定不明确的,车库权属怎样确定?问题又回到了原点。显然,承认开发商与业主约定地下车库的归属,无疑是承认了归属不明确的情况下,开发商可以通过格式合同任意侵犯业主的利益。
其次,该规定有违不动产流转的公示原则。物权的公示原则是指物权的享有和变动需要采取可取信于社会公众的外部表现形式。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”即在归属清晰的前提下,不动产物权的转移需要出让人与受让人之间达成转移合意,并且办理不动产登记方可发生物权变动的效力。车库从其性质上来说也是不动产,其流转也需要遵循物权的公示原则。将车库的归属完全依赖于约定,完全脱离登记,这无疑会导致车库归属的不清。例如,在开发商分别约定给了不同的业主,谁可获得该车库的产权呢?所以,车库的归属需要遵循不动产公示原则,这与不动产登记制度的完善是分不开的。
再次,该规定未考虑到开发商与业主经济实力不平等。有人认为物权法这条规定是遵循私法自治的体现,是体现了意思自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,同时也最有利于争议的解决。实际上,主体的身份平等和自主性是实现契约自由的先决条件,开发商与购房者的经济地位是明显不平等的,故将车库的归属完全交由双方当事人约定,很难发挥意思自治的应有的效用。实践中,很多开发商就通过格式合同的方式约定:屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有;外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有;小区及其附着物的广告收益归开发商所有;小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车厂、会所等)的经营管理权归开发商所有。通过这样的约定,一个住宅小区完全成为了开发商营利的私人场所!显然,这样的意思自治,对于处于弱势的业主来说,实属“契约自由”幌子下的不自由。
二、完善车库立法的建议
从立法上,台湾地区将车库分为法定车库、自行增设车库和奖励增设车库三类:
法定车库,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库,或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司。
自行车增设车库,指法定停车位以外建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状,且得为单独转移。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权,单独登记,单独办法所有权证,可以转让。一方面,由于这种类型的车库可以归属于开发商,且可以自由转让,使开发商有利可图,会调动开发商积极地建造车库;另一方面,由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可,在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求,此外法律规定了建筑物区分所有权人对其享有优先购买权。
奖励增设车库,指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独转移。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞的停车之用。
台湾地区通过立法对车库的分类规定,使得开发商利用经济优势,通过格式合同剥夺业主利益的行为得到了遏制,同时在保障业主利益的前提下又给与开发商一定的经济利益,使得开发商建造车库的积极性得到激发,可谓是通过立法强制的手段在保障小区正常生活的前提下达到了开发商和业主的利益平衡,非常值得我们立法借鉴。也就是说,我们完全可以参照台湾地区的规定,将车库分为法定车库和自行增设车库:将一定数量的车库法定归于小区业主共有,附属于专有部分来登记,这样有利于业主权利的维护,具体的收费和经营规则可以交由业主大会来制定;同时为保障开发商建造车库的积极性,可允许开发商自行增建一部分地下车库,该车库需建立独立的产权,办理独立的登记,在保障小区业主优先承租权和优先购买权的前提下,向小区以外居民提供,这样便做到了物尽其用。
作为私法领域调整对物支配的基本法,既然《物权法》第74条不能从根本上解决车库归属不清的问题,这只能寄希望于全国人大常委会作出立法解释,对车库归属问题进一步完善和丰富,通过立法解释对开发商的权利进行适当限制,从根本上解决车库归属之争,最终达到归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求。
