如何加强老旧小区长效管理 如何加强旧楼区长效管理与发挥街道属地的作用
一、加强组织领导，健全管理体系
按照市指挥部关于加强提升改造后旧楼区长效管理的部署要求，全区在推进旧楼区提升改造的同时，把抓好改造后的管理作为巩固改造成果、使居民长期受益的根本举措，摆上重要位置。区长高学忠同志主持分指挥部会议进行专题研究，确定由分管副区长负责，全面推行“区政府主导、区房管局指导、镇政府和街道办事处组织落实、管理服务单位实施服务”的管理模式。
按照市《2012年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造试点小区接管实施方案》，结合区内旧楼区管理实际，制定了《北辰区2012年旧楼区综合提升改造试点小区接管实施方案》，修订了《北辰区旧楼区管理实施意见》和《北辰区旧楼区管理考核及“以奖代补”办法》。充实了各镇街管理机构和专职人员，区物业办指导相关镇街选聘落实了管理服务单位，健全了旧楼区管理体系。
二、完善管理制度，强化目标责任
明确总体目标，完善管理制度，强化职责要求，确保旧楼区管理制度化。
一是完善了联席会议制度。由镇街牵头，区房管、市容园林、综合执法、公安、民政、路灯、市政等职能部门和旧楼区管理服务单位为成员，主要任务是协调各成员单位履行管理服务职责，及时解决好旧楼区管理服务中出现的难点问题。
二是健全了综合管理制度。针对全区旧楼区实际，通过广泛征询意见，修定了《北辰区旧楼区管理服务协议》和《旧楼区业主、使用人管理规约》示范文本及旧楼区公共管理五项制度，并指导镇街按照示范文本与管理服务单位签订服务协议。同时制定了为管理服务单位制定了具体管理方案和企业内部六项管理制度，促进旧楼区管理服务进一步标准化、规范化。
三、加大巡查力度，严格考核监督
为确保旧楼区长效管理措施落到实处，制定了旧楼区管理服务达标验收标准和日常巡查、半年检查及年终考核办法。组织镇街对旧楼区日常管理服务搞好巡查，半年和年终由区物业办牵头，组织有关部门和镇街进行联合检查考核，对管理服务不到位的现象和存在的问题责令限期整改，并依据检查考核结果，兑现“以奖代补”资金，做到奖罚分明。同时把旧楼区管理工作列入对镇街年度绩效考核范围，与镇街年度工作综合评价挂钩。
一、加强组织领导，健全管理体系
按照市指挥部关于加强提升改造后旧楼区长效管理的部署要求，全区在推进旧楼区提升改造的同时，把抓好改造后的管理作为巩固改造成果、使居民长期受益的根本举措，摆上重要位置。区长高学忠同志主持分指挥部会议进行专题研究，确定由分管副区长负责，全面推行“区主导、区房管局指导、镇和街道办事处组织落实、管理服务单位实施服务”的管理模式。
按照市《2012年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造试点小区接管实施方案》，结合区内旧楼区管理实际，制定了《北辰区2012年旧楼区综合提升改造试点小区接管实施方案》，修订了《北辰区旧楼区管理实施意见》和《北辰区旧楼区管理考核及“以奖代补”办法》。充实了各镇街管理和专职人员，区物业办指导相关镇街选聘落实了管理服务单位，健全了旧楼区管理体系。
二、完善管理制度，强化目标责任
明确总体目标，完善管理制度，强化职责要求，确保旧楼区管理制度化。
一是完善了联席会议制度。由镇街牵头，区房管、市容园林、综合执法、公安、民政、路灯、市政等职能部门和旧楼区管理服务单位为成员，主要任务是协调各成员单位履行管理服务职责，及时解决好旧楼区管理服务中出现的难点问题。
二是健全了综合管理制度。针对全区旧楼区实际，通过广泛征询意见，修定了《北辰区旧楼区管理服务协议》和《旧楼区业主、使用人管理规约》示范文本及旧楼区公共管理五项制度，并指导镇街按照示范文本与管理服务单位签订服务协议。同时制定了为管理服务单位制定了具体管理方案和内部六项管理制度，促进旧楼区管理服务进一步标准化、规范化。
三、加大巡查力度，严格考核监督
为确保旧楼区长效管理措施落到实处，制定了旧楼区管理服务达标验收标准和日常巡查、半年检查及年终考核办法。组织镇街对旧楼区日常管理服务搞好巡查，半年和年终由区物业办牵头，组织有关部门和镇街进行联合检查考核，对管理服务不到位的现象和存在的问题责令限期整改，并依据检查考核结果，兑现“以奖代补”资金，做到奖罚分明。同时把旧楼区管理工作列入对镇街年度绩效考核范围，与镇街年度工作综合评价挂钩。
1、健全机制，完善网络
一是按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组，区住建局下设办公室，负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责，做好相关工作；街道负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区要建立物业管理联席会议制度，召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加，定期收集居民建议，协调解决物业管理中的疑难问题，在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。
二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区，街道要积极指导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府，协调沟通解决问题，减少上访率。
三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制，对物业公司的评审定级，要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库，对进入的物业公司，要严格审查；对于动辄退出的物业管理公司，要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金，通过以奖代补形式，对联评中等级较高的物业公司予以奖励。
2、——分类实施，逐步整治
老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区（主要是上世纪80年代以前建设的小区），要纳入旧城综合改造计划，通过拆旧建新从根本上解决问题。对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区（主要是上世纪80年代以后建设的小区），可通过逐步整治，让惠于广大居民。
一是在条件允许的情况下，加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度，同时参考建设年代，对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点，打造样板工程，发挥示范作用，逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题，以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。
二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂，单靠区政府力量难以有效推动，必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度，设立“老旧小区维修专项资金”，由市、区两级财政解决，并研究出台相关政策，明确筹资途径、出资比例。如，对有主管部门的老旧小区，按照市财政、主管部门一定比例出资投入；对没有主管部门的小区，按照市、区财政一定比例投入；老旧小区水、电、气等专业经营设施设备，由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用；房屋建筑本体设施由业主承担，有大修基金的提取大修基金，没有大修基金的，按“一事一筹”的原则，由业主分摊。
3、因地制宜，创新管理
老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。
一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会；小区业主委员会（管委会）根据实际，选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准；政府相关部门要加强宣传、监管，引导物业管理公司提高服务水平。
二是对于条件较差，难以请到专业物业公司的，可以采取“1 N”的自治管理模式，可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”：即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下，小区居民采取自愿方式，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成，采取抵偿、免费等不同形式。“N”:包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。其中，服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构；居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务，并因此获得部分收入。
三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构，广泛吸纳辖区就业困难人员组成，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。
无论采取何种管理模式，在运行过程中，均可充分整合小区资源，多方筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。
4、加强宣传，营造氛围
要广泛深入宣传《物业管理条例》，营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。
积极引导居民转变观念、更新观念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识。
要加强对物业管理工作的组织领导，加大考核与监督检查力度。对在物业管理中做出突出成绩的街道、社区、业主委员会、物业管理公司的管理经验和先进事迹进行总结推广，大力进行表彰奖励。提高物业管理公司服务水平和服务能力。加大对物业管理从业人员的培训，提高服务意识、专业技能和服务水平，充分运用科学管理技术，优化服务质量，真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
物业管理作为市场经济和房地产发展的产物，目前已成为社会经济发展中的一个新兴产业。近3年来，我区对老、旧小区物业管理工作进行了探索，基本进入市场化运行，形成了初步的管理机制，为推进我区社区各项建设的顺利开展作出了积极贡献。但是，与现代化新中心城区建设和人民群众的期望还有一定差距。有许多需要研究和解决的问题。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解，对物业管理的深层意义缺乏足够的认识，对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。业主和管理管理企业还很难取得共识，双方矛盾不断，物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后，智能化小区非常少，比先进地区差距仍然很大。由于历史的原因，我区老旧小区偏多，而且很多老旧小区都没有实行物业管理。虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点，但由于服务成本日益增长，也难以维持。
