海南现房销售安居房：单价不高于上一年商品房销售均价60% 海南推出的现房销售、安居型房屋等楼市新政对当地的楼盘销售人员...
凤凰网房产12月23日讯，据三亚发布消息，2021年12月1日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》。《规定》自2022年1月1日起施行。安居房实行现房销售制度，其每平方米销售均价按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的60%，具体价格由市、县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。安居房购房人的产权份额按照70%确定，并在购房
7日晚，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。”
按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比苏州松绑现房销售的政策，海南的政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售防范烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。
值得注意的是，除实行现房销售制度外，《通知》还提出发展安居型商品住房；对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
“政策总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。”严跃进说。
对楼市、购房者有何影响？
据了解，安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售。安居房限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。
海南省住建厅称，发展安居型商品住房，是为满足本地居民家庭和引进人才住房需求。
严跃进认为，相关规定和当前海南自贸区和自由港的建设有很大的关系。安居房制度体现了供给侧结构性改革的导向，对今年各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。
“海南本地户籍购第三套房的比例非常低，这一新的规定对楼市影响不大。”中原地产首席分析师张大伟认为，疫情下海南调控的措施虽然力度有限，但毕竟是升级调控。
“总结一句话，就是要想买房，先落户。”同策集团首席分析师张宏伟对海南此举的整体点评为，通过户籍政策、现售政策、限购政策，海南的政策导向是想尽可能的让在海南买房的人首先落户，这一定程度能抑制纯投资的客户。
其他城市会跟进取消商品房预售吗？
“目前其他城市加码的可能性不算高。”张宏伟表示，现在房地产行业处于一个调整阶段，资金面比较紧张，不可能这么快全部取消预售制度，其他城市后续怎样开展还是一个漫长的过程。
“现售可以避免出现货不对板，但预售也有利于开发融资。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，与其他国家相比，我国一些楼盘开发规模较大，再加上有开发期限限制等原因，很难像国外开发商那样，拿一块地慢慢开发，再销售现房。
目前预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。楼建波说，“不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前房地产市场调控‘因城施策’的要求。”
根据三亚发布12月23日消息，为了构建与海南自由贸易港相适应的住房保障体系，改善本地居民家庭和引进人才住房条件，2021年12月1日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》。《规定》自2022年1月1日起施行。
每年在海南实际居住时间不少于183天
《规定》所称安居房，是指由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房，纳入保障性住房统一管理。同时符合三种条件的海南省户籍居民家庭或者引进人才，可以申请购买一套安居房。
三种条件为：1.在海南城镇无住房和无购房记录，或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积；家庭成员包括居民本人、配偶及未成年子女。
2.海南户籍居民家庭成员至少一人或者引进人才已在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税，且每年在海南实际居住时间不少于183天。
3.符合海南省和各市、县、自治县人民政府规定的其他条件。
安居房套型面积以100平方米以下中小套型为主。各种套型房源供应应当与基本住房需求相匹配，并根据家庭人口数量增长和人口结构变化情况，逐步满足改善型住房需求。
单价不高于上一年商品房销售均价60%
安居房实行现房销售制度，其每平方米销售均价按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的60%，具体价格由市、县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。安居房购房人的产权份额按照70%确定，并在购房合同中约定。
根据《规定》，安居房实行轮候分配制度，综合考虑工作和居住就近、便利等因素，合理分配房源。海南各市、县、自治县人民政府应当根据安居房房源数量、申购人数等情况制定轮候规则，做到公平公正公开。对法律、法规或者国家规定应优先保障且符合购房条件的家庭，以及无住房、人均住房建筑面积相对小、收入相对低、落户时间早、居住时间长、未成年子女多的家庭予以优先安排。
安居房自签订购房合同之日起满10年的，可以上市交易，购房人和政府按照产权份额获得出售住房总价款的相应部分。海南省人民政府可以根据法律法规和国家政策对政府持有的安居房产权份额的处置适时作出规定。
符合海南省规定换购条件的，购房人可以申请换购一次较大户型的安居房。换购人按照评估价格补交差价，原购安居房由政府收回。安居房在未达到上市交易年限内实行封闭流转制度。购房人确需转让安居房的，应当向符合安居房购房条件和轮候规则的对象转让。回购或者转让价格最高不超过原购房价格与按照中国人民银行同期对应期限存款基准利率计算的利息之和。
《规定》明确，购房人在提供户籍、住房、城镇职工基本养老保险、个人所得税、在海南实际居住时间等材料时弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段申请购买安居房的，由海南各市、县、自治县人民政府住房和城乡建设部门驳回其申请，自驳回申请之日起5年内不予受理其安居房申请；已购买安居房的，由市、县、自治县人民政府决定收回安居房，并由住房和城乡建设部门或者综合行政执法机构处1万元以上5万元以下罚款，已办理不动产权证的，依法注销不动产权证，且5年内不得再次申请购买安居房，并在个人征信记录中作不良行为记录。
购房人擅自改变安居房居住用途用于生产、经营等活动的，由市、县、自治县人民政府住房和城乡建设部门或者综合行政执法机构没收违法所得，责令限期改正；逾期未改正的，由市、县、自治县人民政府决定收回安居房，已办理不动产权证的，依法注销不动产权证。
住房和城乡建设部门和其他相关管理部门的工作人员在安居房建设管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
安居房建设用地竞品质出让
此外，《规定》要求海南各市、县、自治县人民政府应当将安居房项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保。鼓励在符合规划的条件下将城镇规划区、产业园区等人口聚集区域已供应的工业、仓储、商业、办公等存量非住宅建设用地依法改变用途用于建设安居房。鼓励开发企业利用存量住宅用地建设安居房，并在项目融资、商品住宅建设计划安排等方面给予政策支持。划拨住宅用地可以依法补办出让手续用于建设安居房。
新供应的安居房建设用地，采取招标、拍卖、挂牌方式出让。海南市、县、自治县人民政府应当建立房价地价联动和土地出让价格熔断机制，按照“限房价、控地价、竞品质”的原则确定新供应安居房项目建设用地竞得人。利用新供应用地和存量用地建设的安居房项目，应当纳入市、县、自治县安居房年度建设计划统筹管理，并由市、县、自治县人民政府对房源进行统一分配。鼓励探索创新安居房建设筹集方式和供地方式，可通过集中新建、配建、收购、存量市场化商品住房转化等方式多渠道筹集安居房房源。
海南省人民政府住房和城乡建设部门应当会同相关部门制定安居房建设技术导则。安居房建设应当坚持绿色、低碳、节能、环保理念，推行绿色建筑、装配式建筑和全装修建设方式。
在11月公开征求意见的《海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划（征求意见稿）》提到，到“十四五”末，海南全省将建设安居房25万套，实施保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户，完成城镇棚户区住房改造2.5万户，改造城镇老旧小区21万户。
